业绩会直击 | 主席黄俊康复出 莱蒙新干部谈钱多怎么花（实录）

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2018年3月15日下午，香港瑞安中心9楼。在同样的地点，深圳房企莱蒙国际召开一年一度的业绩发布会。

董事会主席、执行董事、行政总裁黄俊康，这次再次出现在者和媒体面前。上一次出席年度业绩发布会，要追溯至2016年3月23日，那天他向众人力陈引入新股东云南城投的裨益。此后他便淡出了视野。

年年岁岁花相似，岁岁年年人不同。两年间，坐在台前的管理层，从黄俊康、陈风杨、陈竞得、钟辉红四人小队，变成陈风杨、陈竞得、钟辉红三人组，到了今年，索性全换成新面孔。

观点地产新媒体了解，新面孔有刚上任半个月的执行董事兼联席首席运营官陈志香，他曾任深圳万科财务高级经理，后加入莱蒙；新任副总裁陈海宏，曾在中海、富力等房企任职，今后分管莱蒙海外业务。还有早两个月获任为首席财务官的黄德俊，他有当代置业、建业地产的任职履历。

出乎意料，作为公司“话事人”，黄俊康只做了短短一的讲话，其中前半对台下与会者表示感谢。后半，他则用来隆重介绍陈志香、陈海宏，称二者为“非常优秀的年轻干部”，大有护犊之意。

除此以外，黄俊康再无意发声。提问环节伊始，与会者主动将深圳市场的话题抛给黄俊康，都被他婉拒。理由是，“对不起，这是COO（首席运营官）的范畴，我不好讲他的范畴。”

39岁的陈志香会意，主动开口讲自己的“范畴”。他几乎包办了接下来近二十内的问答。

与会者的焦点，几乎都放在莱蒙国际大规模套现后，计划怎么使用资金。过去两年多，莱蒙出售内地超过200亿港元的资产，包括149.11亿港元将深圳、广州、杭州、南京等6个城市共8个项目转手和昌地产。

出售资产的效应在年报初步显露，2017年蒙国际营收同比下降67%至18.37亿港元，权益股东应占盈利却上升436%至46.42亿港元；期末净负债比率由43.3%减少至24.2%，现金余额达66.7亿港元；贸易及其他应收款项近97亿港元，包括出售附属公司（指与和昌交易）时应收代价71.60亿港元。

虽因资金杠杆偏低备市场认为不够进取，但手握巨额现金的莱蒙国际向外界传递出新信号：未来会重新项目。

陈志香回应，目前莱蒙目前并没有继续出售资产的迹象，公司的资金首要用途是发展。他进而透露，2018年公司资本性支出约达80-90亿港元。

上述资本性支出，大部分将用于以香港、深圳为核心的大湾区城市发展项目。这某种程度上佐证，黄俊康引入有深圳万科背景的人做首席运营官、有中海背景的人做总裁分管海外业务，本身就是战略的考量。

年报显示，莱蒙国际土地储备仅剩64.66万平方米，其中深圳及周边城市占41%，香港、悉尼各占5%。陈志香还透露，公司在深圳持有5个旧改，包括龙华简上村2个、龙华大浪项目、布吉项目，以及与天健合作的香蜜湖项目。

按照计划，莱蒙国际划定负债率在60%-70%以下的“红线”，意味着高还有45.8个百分点的加杠杆空间。资金压力减小，对项目也开始挑剔——“合适的项目非常重要”。

与大力投入资金发展新项目不同，对于一年内需偿还的55.3亿港元有息负债，莱蒙国际则采用再融资方式应对。对此，陈志香的解释是，公司目标高，不会轻易全部还清负债。

尽管表达了重新项目的意向，但对于具体目标规模，莱蒙国际并没有明确表态。去年该公司物业合同销售仅17.24亿港元，同比下降55.8%。考虑到香港4个项目未来将提供105亿货值，莱蒙的销售处境或有所改善，

该公司管理层在重申“利润为首”的原则时，不忘对台下与会者指出，目前很多大规模快周转的房企，有些项目并不赚钱。

以下为莱蒙国际集团有限公司2017全年业绩会现场问答实录：

现场提问：莱蒙是深圳起家的企业，黄总对深圳接下来一两年市场和房价走势怎么看？莱蒙除了已经公告的土储外，还有正在进行旧改的项目，这些旧改项目进展比较超前的有哪些？莱蒙在布吉有一个农产品批发市场项目的改造，这个进展情况怎么样？公司在香蜜湖和天健还有一个香蜜村的旧改，这个项目进展情况怎么样？

陈志香（执行董事兼联席首席运营官）：第一个，关于对深圳房价接下来怎么看？我们在座的有很多人都生活在这个城市，对这个城市的房价走势和脉络把握得比较清楚，我也是这座城市的一员。我个人坚定看好深圳的房价，无论是这个城市的人口结构，都是非常年轻的人口，而且每年的人口净利流入都在30万以上，同时这个城市的经济活力在中国来讲都是好的，更何况他还挨着香港，深圳和香港的房价还是有很大的差别，对于深圳的房价我们还是坚定看好。

目前我们在深圳手持5个旧改项目，其中有一个旧改项目在龙华核心的地方，红山片区的简上村，这个项目我们已经拆干净了，而且土地手续已经办理完毕，今年上半年会动工。同时，距离这个项目大概30米的距离有另外一个项目，这个项目也已经拆迁完毕，在今年会取得实质性的进展，明年这个项目才能透露。

第三个项目在龙华大浪片区，这个项目我们今年的目标是把这个项目立项。第四个项目是布吉的项目，这个项目我们在今年会完成项目立项。第五个项目是天健的项目，天健这个项目我们是和其他合作方共同合作的项目，这个项目由于涉及到政府棚改政策，所以这个项目和原计划有所滞后，等今年棚改政策落实之后，这个项目会有新的进展。

布吉农产品批发市场项目也是我们此前和和昌合作的项目，在2017年我们和和昌交易的资产包里面把农批市场放到这里面，这个项目目前属于和昌。据我们了解的情况，这个项目以和昌运营为主。

现场提问：我有三个问题，公司应占权益净利因为非经常性收益录得大幅增长，那2018年会不会净利增长会不会回复前两年的水平？去年物业销售均价从2万降到了1.3万，原因是什么？

公司净利负债率只有24%，会不会有点太过于保守，会不会考虑把负债水平稍微提高一点？现在现金有60多亿，但是有息负债一共有90多亿，在资金安排方面有什么样的考虑？

第三个，公司提到将来会有一些教育、养老、养生的产业，公司去年有小规模云南旅游基金，也收购了一个产业园，未来在多元化和创新业务方面是不是有更多的发展？

陈志香：2017年的业绩比较好，大宗交易是一次性的，2018年的业绩我们认为会对2017年的数据有所反映，但是会为股东努力带来大的利益。莱蒙负债率比较低，有适合机会的时候肯定也会，合适的项目非常重要，负债率会不会提升主要看有没有好的项目。

关于多元化发展，公司制定未来的发展策略和战略就是“房地产+”。地产是指从事精品地产开发，这是有别于其他开发商的非常明显特点，我们在产品打造方面会更多的追求质量和溢价，我们会孜孜不倦的追求销售溢价，通过利润来给股东创造丰厚的回报。

评价一个房地产公司不仅是看房地产销售规模，赚钱是主要的，利润和回报是我们非常坚定追求的目标。

房地产加什么呢？我们两年前就在坚定不移的走“房地产+”的转型之路，而且通过这两年的探索和分析，董事会、黄主席对于转型的产业都非常坚定，加的这些产业相信在2018年肯定会有不错的业绩体现，也希望大家继续关注后续的发展。

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现场提问：莱蒙今年对资金是怎么安排的？另外，留意到公司短期债比较多，是不是意味着现金用来偿还这些短期债，债务安排是什么样的？

陈志香：我们现在的财务结构在上市公司中确实非常低，以及持有比较丰厚的现金。对于现金的用途，有一点可以确定，这些资金首要用途是发展。

所以在2018年我们制定的资本性支出会达到80到90亿，把资本性支出的大部分集中到以香港、深圳为核心的大湾区城市中。这也是基于我们对今年宏观政策的判断，去杠杆、货币收紧的时候，手里的现金在今年一定会发挥比往常更大的作用，而且这个会非常坚定不移的用来公司发展。

现场提问：2018年莱蒙合约销售目标是什么样的，今年的拿地计划是什么样的？

陈志香：我们在2017年的时候对和昌进行了一笔交易，这笔交易所带来的影响会在2018年体现出来。在签约销售方面2018年会稍微低一点，这是由于去年的交易所决定的。但是我们会给股东好的回报，主要体现在利润方面。所以我们在利润方面有坚定的目标。

我觉得评价房地产企业不只是看签约销售，更重要的是利润。2018年我们在资本性支出方面是80亿到90亿。

关于一年期到期的贷款，我们会选择再融资的方式进行处理。因为我们的目标还是很高的，也是一家向上发展的企业，不会选择轻易的把债全部还掉。

现场提问：刚刚公司提到净负债率大幅下降，是不是有意控制在比较低的位置？有没有理想的目标，比如说控制在20%、30%？

公司提到2018年预计有很多同行收并购的机会，在这方面有没有什么意向？往年都有做一些资产的出售，今年会继续吗？

陈志香：目前并购面临很多机会，因为在今年大的市场环境下相对来说钱是比较贵的，有一些开发商资金比较紧也会选择变现一些资产。比如说，年后有很多开发商主动找我们寻求合作，这个信息比以前要多，而且我们判断到二、三季度的时候这种信息会更多。

至于具体的并购意向，因为上市公司的监管要求，我们不方便在这个场合透露。

对于轻资产输出的意向，我们通过去年的交易，极大改善了财务结构。这也为我们转型，寻求“房地产+”打下了非常好的基础，也打造了一个非常好的平台。我们的战略目标已经实现了，到目前为止并没有继续出售资产的迹象。因为出售动作是和之前制定的战略目标息息相关的。

黄德俊（首席财务官兼公司秘书）：我们的净负债率确实比较低。负债不是风险指标，我认为投到一些不太好的项目上才是大的风险所在。比如说现在很多大规模快速周转的房地产企业有一些项目是不赚钱的。我们的负债率就算上升了，只要是投在好的项目上，就没什么大的问题。

如果我们遇到一些好的项目肯定会，比如说在大湾区、深圳、东莞这些地方，在这种情况下负债率的提升也是有的。

现场提问：有没有说要把负债率控制在哪个范围内？

黄德俊：我们会控制在60%、70%以下。

现场提问：莱蒙的销售均价从2万降到了1.3万，原因是什么？租金也有大幅的下跌，原因是什么？

陈志香：均价和产品的结构是密切相关的，2017年我们销售收入来源绝大部分来自于南昌，南昌属于二线城市。2016年的绝大部分收入来源是上海，上海均价肯定比南昌高，所以这是产品结构所带来的影响。等明年深圳项目推出来以后，均价也会大幅上升，这是由于产品结构导致的结果。

租金收入也是一样，我们此前在上海推出的产品，单方的平效是很高的。随着上海公寓的出售，高租金回报物业减少，后导致租金下降，这也是结构性的问题。

现场提问：莱蒙去年和和昌的交易预计金额是140亿，截止到12月31号的现金还没有包括在这140亿里面。截止到昨天，你们只收回来30多亿，还有110亿是一年之后才能收回来，双方收还条款是什么样的，什么时候到账，是一次性给还是慢慢给？

公司的现金部分很大，比现在公司市值还大两倍，会不会有一些派发股息的动作？

陈志香：和昌的这个交易收款有节奏和条件的，但是我们到目前为止大部分的钱都已经收回来了，而且双方严格按照双方所签署的合约，所约定的收款金额和条件收回来。下一笔收款会在几个月之后。

可以告诉你的是，绝对不存在100亿没有收回来（的情况）。我们现在大部分钱已经收回来了。现在有40多亿没有收回来，我们1月份也收到20多亿。你看到的100亿数据里面有20多亿是预付款，买上海的三座办公楼，是预付款。

黄德俊：特别股息方面，我们还是个继续发展的公司，现金流比较重要。但是我们也会在适当的时候会把一些利益分享给股东，但是现在的特别股息还没有什么想法。