海南

西安挂职干部看深圳:寸土寸金的特区,是怎么精明用地的?

2018年03月14日来源:澎湃新闻土地市场责任编辑:hnadmin

姜颖

市国土资源局土地利用管理处处长

挂职深圳市规土委罗湖管理局副局长

深圳作为全国改革开放、经济发展的前沿城市,建成区面积达到900平方公里,加上已划入基本生态控制线的974.5平方公里,可供开发的土地空间基本饱和。深圳比国内其他城市率先遇到了高度城市化所产生的空间资源难题。

深圳怎样破解土地空间约束,以有限的土地资源创造最大的效益?在深圳挂职期间,姜颖一直在寻找答案。

姜颖说

土地改革伴随着深圳40年城市发展的历史。紧跟经济发展脉搏,在土地管理制度改革上先行先试,不断创新,以政策上的每一小步突破,带来了项目推进速度上的大飞跃和城市产业的转型升级。

这是深圳土地管理工作给她最深的印象。

“规划统筹引领,差别化供地,集约精明用地,也是深圳土地管理工作对西安的启示,有很多亮点。”

一是规划土地合一,最大限度提高审批效率。

深圳在全国率先启动地方大部制改革,形成了规划土地合一的工作机制。积极推进“多规合一”,创新法定图则管理制度,实行规划刚性管控,深圳城市建设充分发挥了规划引领作用。在项目用地、规划审批上,深圳坚持最大限度精简行政职权、最大限度整合审批环节、最大限度提高审批效率、最大限度释放制度红利,对我市正在进行的规划土地体制改革有积极借鉴意义。

二是行政审批制度改革向纵深推进,营商环境“优”无止境。

深圳曾率先在全国对行政审批制度进行了大刀阔斧的改革,近两年又大力推进“互联网+政务服务”模式改革,建立网上统一申办受理平台,推动审批事项、业务系统与网上办事大厅的无缝对接。编制面向社会、作为办事依据的权责清单和办事指南,形成了标准化审批菜单。

三是工业产业用地精准供应,保障创新型产业发展。

土地供需矛盾突出、用地成本高已成为制约深圳实体经济发展的瓶颈。深圳划定工业区块控制线,颁布实施《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》,通过专项保障政策,强化精准化、差别化产业用地供给。

四是坚持新增与挖潜并重,拓展城市发展空间。

深圳推行征地留用地政策,建立起国家、集体和个人利益共享机制,有效解决征地拆迁和收地补偿问题。同时建立了完备的城市更新政策体系,政府、开发单位利益共享,不断挖掘城市存量土地潜力。

五是地下地上一体化开发,促进土地节约集约利用。

深圳率先在城市地下空间规划、开发、管理上做文章。通过政府主导、规划统筹、市场推动,在轨道站点综合开发、地下通道和地下商业街建设、市政设施与公共设施地下化等方面成效显著,走在了全国前列。可以说,现在的深圳地下是一座多姿多彩的城。

六是“轨道交通+土地综合利用”模式,实现土地价值最大化。

深圳在地铁沿线土地开发上进行了一系列的摸索性实践。一方面在轨道交通停车场(站)上建设上盖大平台,在其上进行以住宅为主的多层空间集约化开发;另一方面利用轨道交通优势,对车站周边配置土地进行以商业为主的开发,使轨道客流与商业无缝接驳。

此外,深圳在创新居住用地出让方式、采取灵活多样的土地出让竞价组合、建立购租并举住房消费模式等方面都进行了超前探索。

西安正处在建设国家中心城市和国际化大都市的历史进程中,各路资本争相涌入,城市发展日新月异,土地价值日益显现。深圳等兄弟城市的超前探索,给西安的追赶超越提供了样板和标杆。

建议西安:

建立差别化的土地供应体系,招商引资项目要精准供地。对房地产开发用地,通过市场化配置充分竞价;对工业产业用地,实行“租让结合、弹性出让”的灵活供地模式,建立具有产业导向的差别化地价体系;对重点产业项目用地,建立遴选评价机制,“带产业项目”挂牌出让,精准供地。要以亩产论英雄,对项目投资强度、产出税收等进行评估监管,形成全链条全生命周期的产业用地管理模式。

改革西安地价管理模式,城市价值加速兑现。房地产用地一律采用楼面地价市场化评估定价,全面覆盖土地取得和配套成本。对最高限价政策充分论证研讨,在房地产调控和因城施策中探寻路径。

破解征地拆迁难题,建设项目落地要更快。在征地安置补偿方式的多样化、制度化、规范化上加强顶层制度设计,合理确定留用地安置比例,明确征地留用地项目业态,在保障城市建设和保护农民利益之间寻找到平衡点。

探索城市土地综合开发模式,尽快形成一批土地集约高效开发案例。坚持建地铁就是建城市理念,地下地面地上土地空间一体化规划管理,进行地铁上盖项目的开发,提高土地综合利用效益。土地管理也要从传统切块式土地出让模式,转变成立体的分层出让模式。

此外,还需在改革我市城改模式,再造规划国土业务审批流程、打造更加高效透明的政务环境等方面发力,以更加开阔的视野和创新精神审视土地管理工作。

姜颖,女,汉族,1972年12月生,河南周口人,1994年7月参加工作,1993年1月加入中国共产党,全日制本科学历,公共管理学硕士,现任西安市国土资源局土地利用管理处处长,2017年11月-2018年2月挂任深圳规划和国土资源管理委员会罗湖管理局副局长。

(原题是《挂职干部实录(深圳篇) | 寸土寸金的深圳,是怎么精明用地的?》)

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