海南

这些城市 今年房价还会涨!

2018年03月11日来源:楼市参考国内动态责任编辑:hnadmin

  长期关注本号的人知道,本号长线看好三类城市的楼市

  第一类:中心城市,包括直辖市、计划单列市、省会城市;

  第二类:核心城市周边的城市;

  第三类:以上两类城市之外,经济、人口增长动力足,且可持续的城市。

  长线,城市的经济和人口是影响楼市的关键因素,以上这三类城市长远来看,人口和经济都会不错。

  但买房毕竟是眼前的事情,是短期内的判断,因此短线预测,显得更为有意义。

  2018年的楼市,各类城市将怎么走?

  一线与强二线城市,肯定是步履维艰,所有的眼睛都盯着这些城市,他们不能、不敢再蹦跶了。

  几天前,本号推送的《两大信号告诉你,楼市没戏了》(点击可查看)一文,根据机构减持地产股和许多地区纷纷上调首套房、二套房贷款利率,认为今年一线城市和强二线城市的楼市基本没戏,这些城市今年的成交量将继续维持在低位,房价虽然难跌,但上涨基本没希望了。

  部分一二线城市房贷利率数据


  图片来源于财看见-腾讯财经

  一线与强二线城市,今年要坐冷板凳,但楼市也不能过冷,毕竟政府的财收仍需大力依靠卖地收入,经济也仍需楼市刺激带动,因此必须要部分城市来中和一线与强二线城市的冷。

  谁会承担这个职责?从房企那里我们等到了答案,弱二线和部分三四线城市,例如西部一些省会城市和东部一些经济活跃的三四线城市。

  据媒体爆料,多家房企今年希望在热点城市周边的三四线城市加大布局,中西部的一些中心城市也希望能有业绩突破。因为这些区域“房价基数小、调控力度不大”,容易获得销售业绩。

  本号认为,弱二线和三四线相比于一线与强二线,受关注度要弱很多,调控力度相对来说也要弱一些,结合市场冷热中和的需求,这类城市确实是2018年楼市的希望。

  比如说兰州、西安这些城市,尽管去年也跟进了一些楼市调控政策,但自从西安宣布加入人才争夺战后,房价一路高企。今年,西安市政府已经透露,人才落户将进一步放宽。

  而兰州,受土地出让金腰斩影响,上个月已经宣布取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。

  至于东部一些经济活跃的三四线城市,刚刚过去的两个月,数据显示,已经大卖。


  上图是楼市开门红热销城市前十五的城市,台州、泉州、扬州、镇江、莆田、连云港、江阴、安庆、温州,这东部三四线城市占比高达2/3。

  恒大、碧桂园前两个月销售业绩大涨、均突破千亿,就得益于两家房企在三四线城市布局项目较多。

  这些三四线城市,之所有值得看好,原因有两个:

  1、经济、人口发展不错。比如台州、镇江、扬州、江阴(县级市)、泉州、南通、嘉兴、东莞、惠州、中山,这些城市或者是靠自己或者是靠傍大腿,总之发展都还不错。

  比如说台州,经济就非常活跃,别看这个城市级别不高,但在2017年A股IPO家数区域分布排名中,台州有11家,位于全国前列,经济活力由此可见。

  比如江阴,江阴是无锡下辖的县级市,民营经济异常活跃,被誉为中国制造业第一县,在百强县排名中,长期处于第二位,仅次于苏州的昆山,其经济实力盖过西部许多省会城市。

  再比如泉州,传统制造业非常发达,一直都是福建的经济担当,是福建的经济中心。

  2、棚改。

  棚改是导致三四线城市房价上涨的重要因素。前几天,后台有粉丝留言,问我为什么棚改会刺激房价上涨。

  其实逻辑很简单。在棚改过程中,有两个政策非常重要,即PSL和棚改货币化。

  PSL即商业银行向央行抵押优质债券等资产来获得贷款,再发放给棚改居民。而棚改货币化就是指危房改造中产生了大量的拆迁,需要安置住户,以前的模式是拆房还房。而棚改货币化安置,就是拆一套房子,政府直接发钱给拆迁户,然后去城镇自己买房。

  如果你还不明白,那就一句话告诉你,棚改就是国家印钞票给棚改居民,让他们拿着钱去购房,去去库存。去库存,必然刺激房价。

  前几天,国务院总理在重要会议上表示,未来仍是三年依旧是棚改大年,2018年将启动新一轮棚改,2017年5月,国务院常务会议决定2018年至2020年棚改计划开工1500万套,也就是每年开工500万套。

  据住建部公布的数据,过去两年棚改开工大致在每年600万套左右,其中2016年实际开工606万套,2017年实际开工609万套。

  棚改一直都被看作是推动房价的重要力量,2018年新一轮的棚改正在启动,东部这些经济基本面非常不错的城市,房价也就有了新动力。

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