养老公寓市场蛋糕怎么切？仲量联行深度解读另类领域热点

　　养老公寓市场的兴起正当其时，多产业结合将形成闭环优势

　　2018年3月7日，上海——近半个世纪以来，世界人口老龄化加剧，中国亦加速进入老龄化社会。根据国家统计局的数据显示，截至2017年底，全国的老年人抚养比达到17.6%，且这一比例还在逐年上升，并在未来5-10年保持升势。

　　同时，在中国一线及部分二线城市，一些有条件的老人对于养老服务的需求，从一张养老床位向一套房、一种服务、一种生活方式发生转变，由居家养老向机构养老转变。加上老年人养老费用的承担者，也就是其子女正处在事业黄金期，因此养老公寓市场的兴起正当其时。

　　仲量联行大中华区另类总监邢一昊表示，目前中国养老公寓市场的参与者主要分为四类，包括开发商、险资、运营商及其他类型者。

　　其中，开发商由于自身业务拓展以及盘活存量资产领域的需求，在养老公寓方面早有布局，如万科、恒大、招商、华润等国内龙头房企，不仅早已有养老产品面市，有的甚至专门成立了养老事业部。

　　险资方面，在政策支持和鼓励下，泰康、太平保险集团、中国人寿、中国平安等险资巨头都在试图抢占国内一二线城市的医养市场。

　　从单一开发商到复合运营商

　　目前国内养老地产市场，既不缺开发商参与，也不缺资金，缺的是有经验、有品牌的优质运营商。关注和肯定的是，目前与养老地产相关的参与者对自身的角色定位越来越明确，者、建造者、运营者开始分工合作，运营商的开始凸显。

　　从险资为代表的资本角度来看，2016年开始，国内大型保险公司开始纷纷并购海外优质养老运营机构，包括合众人寿、中国太平等险资集团通过成立合资公司等方式，将海外成熟的养老运营经验和模式引入国内;社会资本并购养老品牌的案例也不断涌现，例如宜华健康收购亲和源、光大控股收购汇晨、中金收购夕悦、首开携手寸草等。

　　这些资本并购案释放出一个很重要的信号，就是在养老地产领域，人已从单一的商转型为拥有自身运营服务品牌的运营商。资本从以前收购养老物业、设施等资产，转移到关注运营服务能力，这也将是行业发展的一大进步。

　　细分市场尚待纵深发展，多产业结合形成闭环优势

　　仲量联行认为，未来养老公寓的发展将在两个维度上进一步细分，纵深发展：

　　一方面，将“活力长者”与“长期照护”人群进行概念上的区隔，养老公寓产品也应由此进行细分。大部分55-75岁的长者群体，真正的需求并不是“养老”，而是“退休后的精彩生活和健康管理”;75岁-85岁或以上的长者，才真正出现“养老”需求——即失能半失能和失智老人的护理型养老需求，他们才需要长期照护服务。

　　另一方面，不同城市对老年公寓产品的需求不同，一线城市和二三线城市也将在不同的产品线上纵深发展。一线城市的养老观念相对超前，养老公寓的发展主要围绕低龄老人“退休生活和健康管理”和高龄老人的“照护需求”，产品类型主要包括嵌入式社区型老年公寓、医养结合的独立养老机构、以及各类照护机构等;而二三线城市则更多以“保险+旅游+养老+住宅”的模式，在满足一部分养老需求的同时，兼顾、度假等其他需求。例如三亚凭借得天独厚的气候条件和成熟活跃的氛围，已在二线城市市场中脱颖而出。

　　此外，运营商也会进一步细分和整合，行业间的并购更加频繁。资本方、建设方、运营方以及人才培养机构等各方力量联手，资源整合与并购升级将为养老产业下一步的快速扩张奠定基础。大浪淘沙，随着养老行业不断地成熟发展，优质的运营品牌将会逐渐浮现，并占领更多市场份额。

　　“目前国内养老地产的发展空间巨大，并且有赖于政府进一步打破诸多政策壁垒。” 邢一昊表示，在融资方面，亟待养老专项资金、产业并购基金以及证券化政策的破冰，帮助人分散风险、提高回报率，同时增加运营维护的预算;在土地供应及存量房改造方面，希望政府能够给予更多政策支持，降低物业获取成本;而税收方面能否给予合理的优惠政策，则直接影响到养老公寓的盈利水平和长期发展。

　　不可否认的是，中国养老产业尚处于起步阶段，机遇与挑战并存。无论是居家养老、社区养老还是机构养老，都应围绕养老模式细化服务，不断创新，构建具有自身特色的产品线、服务体系及产业链。

　　仲量联行持续关注另类资产市场

　　仲量联行新报告中对另类资产的范围做出了定义，特指较之办公楼、零售地产、酒店式公寓等传统物业类型而言，范畴相对小众、发展阶段相对初期的一部分物业类别，例如自助仓储、数据中心、学生公寓、养老公寓等。

　　“亚太地区的人口结构和宏观趋势相比世界其他地区有极大的不同，也因此推动了对另类资产的需求。与传统的房地产相比，另类资产提供了更具的回报溢价，受整体经济环境冲击的影响也更具弹性。由于这些原因，我们的客户对和发展另类资产行业的兴趣非常。”仲量联行中国区部总监吴允燊补充到。

　　仲量联行近日宣布了亚太地区的另类资产团队架构，囊括23位业界精英，由邢一昊担任大中华区另类业务总监，常驻上海，专门负责为中国市场内的者在另类资产方面进行资本匹配、构建及运营伙伴关系，以及资产和平台层面的融资解决方案等。随着他的加入，仲量联行的团队将能够更有效地达成长久以来的一贯承诺：始终致力于帮助房地产者成就愿景!