试水租赁住房资产证券化 越秀集团50亿ABS获批背后的类REITs机遇

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租赁住房成大势所趋，融资大环境却日渐收紧，如此背景，让房企对住房租赁类REITs产品表现出了越来越高的热情。
　　在保利地产、碧桂园等房企之后，广州本土国企越秀集团的“中联前海开源-越秀租赁住房一号资产支持专项计划”也获得了深交所审议通过，将发行一笔金额为50亿元的ABS融资大单。
　　越秀地产相关负责人回应称，租赁住房是未来的大方向，政府及银行机构也都给予了支持，越来越多的房企争先布局，“这是肯定要做的，而类REITs产品是一种资金手段”。
　　作为国内拥有唯一REITs平台的企业，越秀集团旗下越秀地产及越秀房托两大地产平台之间一直有着紧密的资产运作，通过资产证券化令商业项目获得退出通道，去年底越秀地产就曾以此将武汉财富中心商业项目注入越秀房托。
　　但在住宅物业资产证券化方面，越秀集团其实也是一个新手，如今这家广州本土国企也开始像国内其他房企一般，借着租赁住房兴起的势头尝试住宅物业类REITs产品，发展多元化业务。
　　越秀试水类REITs
　　若将时间拉回至2016年底，从万科拿下北京乃至全国首宗全自持住宅用地开始，自持住宅物业现象在土地市场愈演愈烈，无论是万科还是碧桂园、保利、越秀等，涉猎其中的房企越来越多，但关于自持住宅如何算得过账的问题却一直未能寻求到解决方案。
　　过往三十年国内房企一直依靠快周转的模式实现资金回流，并借此持续发展壮大，自持住宅不仅意味着房企需要寻求新的发展模式，且要面临土地成本高、大额资金沉淀、租金回报率低且盈利周期长、融资成本高等诸多问题。
　　但政策的推动意味着大势所趋，众多房企依然选择大举进入租赁住房领域抢占市场份额，越秀集团旗下的越秀地产也在去年宣布进军住房租赁领域，并斩获了数宗涉及自持的住宅用地。
　　去年8月份的中期业绩会上，越秀地产董事长张招兴就曾提到，在政府的供地计划中，有不少土地均用于自持，基于“房住不炒”的政策指引，房地产企业将有相当一部分的租赁发展空间。
　　彼时张招兴已明确表示，养老地产及长租公寓均是越秀地产未来的重点发展方向。三个月后，越秀地产就成立了专门的公司“广州越秀住房租赁发展有限公司”，用于住房租赁市场的扩张，成为广州首批国有租赁住房企业。
　　据观点地产新媒体不完全统计发现，也正是去年10月份至今，越秀地产就先后在佛山、广州花都及南沙斥资近123亿元揽下三宗需部分自持的住宅地块，其中今年1月底36.98亿元拿下的广州南沙地块计容建筑面积约29.11万平方米，自持比例25%。
　　要将自持土地转化为未来的租赁住房，也就意味着租赁住房政策的影响将从土地开发传导到房企融资层面。
　　对此，包括万科、碧桂园、保利等房企在内，不少开发商均选择将与银行机构合作作为获取租赁住房发展资金的主要方式，越秀地产也不例外。
　　在进军住房租赁领域的同时，越秀地产也先后与建设银行、工商银行和农业银行分别签署了战略合作协议，获得对方在住房租赁项目开发、运营方面的存款、授信、地产金融、现金管理、债券承销、投融资等综合金融业务支持。
　　而此次深交所审批通过的额度为50亿的“中联前海开源-越秀租赁住房一号资产支持专项计划”，则是越秀在银行机构之后，开拓的新融资渠道。
　　租赁住房的融资机遇
　　作为国内拥有唯一REITs平台的企业，越秀地产此前一直利用越秀房托作为商业项目的退出通道，这也令其在行业内拥有着独特的“+开发+运营+金融”资产运作模式。
　　但因REITs的稳定现金流等条件限制，越秀地产与越秀房托的互动基本只在成熟的商业项目之间，尚未有住房租赁方面的合作，因而此次的租赁住房ABS可以说是越秀首次试水类REITs，也是商业项目之外，这家广州国企在住宅开发业务上寻求到的第二种项目退出通道。
　　不过，目前该资产支持专项计划仅在深交所官网低调披露，除了发行金额50亿元，为ABS产品，用于租赁住房领域外，并未有更多信息公布。
　　有业内人士猜测，该笔融资或将用于越秀地产发展长租公寓业务。观点地产新媒体尝试联系越秀集团层面相关负责人了解包括基础物业、资金用途等方面具体的内容，但截至发稿前并未获得有效回复。
　　越秀地产方面的负责人则以“该笔融资计划属集团层面，不太清楚”为由拒绝回应，对目前越秀地产的住房租赁业务发展情况也并未有更多透露，仅称越秀地产手中的自持用地并不算多，目前仍在推进当中。
　　但该负责人表示，住房租赁是未来大方向，且有政府及银行机构的政策、资金等支持，无论是越秀地产还是其他房企都肯定会做的，类REITs产品只是这一市场发展过程中的一种资金渠道而已。
　　诚然，为解决房企在发展租赁住房方面的资金难题，政府已开始有意放开并加快国内住房租赁类REITs产品的发展，租赁住房政策的影响也由此从土地开发传导到了房企融资层面。
　　自去年中央正式将租赁住房列入发展重点以后，国内便接连有多笔租赁住房相关的大额类REITs产品获批发行。
　　当中为行业所关注的，是去年10月国内首单房企租赁住房REITs“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”，金额50亿元，该产品以保利地产自持租赁住房为基础物业，布局十余个城市。
　　今年2月初，碧桂园也有一笔高达100亿元的租赁住房REITs获深交所审议通过，用于发展其长租公寓业务。
　　观点地产新媒体查阅深交所项目信息披露发现，越秀的租赁住房资产支持专项计划获通过后的近一个星期内，阳光城、万科、碧桂园、泰禾、融信以及电建等多家房企的数笔ABS产品业已获受理，拟发行金额在13亿-400亿元之间不等，物业类型则包括购房尾款、商业项目、长租公寓等。
　　据悉，截至2月下旬，深交所已挂牌发行的类REITs证券化产品数量为30只，总发行规模达664.48亿元。而在2017年底，上述数字仅为16单，379.67亿元。
　　另有接近监管层的人士透露，近期监管部门正积极研究出台公募REITs监管相关业务规则，拟支持符合条件的住房租赁、PPP项目开展资产证券化。