区域天花板价被突破 镇江楼市怎么走

2月4日，位于镇江的中海润江府首次开盘，推出带装修房源。其中，约104-130平方米的小高层房源均价约16400-17800元/平方米，约153平方米的洋房房源均价在18000-19700元/平方米左右。

这样的均价突破了区域价格天花板。而据开发商数据，当天项目热销4.8亿元，这使得位于南京都市圈的镇江再次成为市场关注焦点。

镇江市场或热中有冷

2017年5月31日，中海凭借9450元/平方米的价格拿下位于镇江润州区的R1703地块，刷新镇江楼面地价天花板。也因此，这一项目将卖出怎样的价格，备受市场期待。

在拿地8个多月后，中海润江府在2018年2月4日首开，推出带装修房源。均价从16400到19700元/平方米不等。这一价格也刷新了区域新房天花板价。据悉，目前中海润江府周边的二手房源均价多在1.2万-1.3万元/平方米左右，两者差价较大。不过，据开发商数据，项目首开当天销售了4.8个亿。在此前一天，同样位于润州区的雅居乐涟山开盘，推出88套房源，带装修均价9500元/㎡。置业顾问表示当天几乎售罄。同样是在2月，也是润州区的远洋山语四季推出两栋楼，分别为高层和小高层，均价从7700元/平方米到8100元/平方米，媒体消息称当时去化近9成。

而从镇江房地产信息网上来看，截至记者发稿时，中海润江府入网429套房源，可售房源418套;雅居乐涟山入网88套房源，可售房源65套;远洋山语四季入网169套房源，可售房源117套。此外，在售78、80、83、84号楼的中南公园物语，显示入网550套房源，可售房源349套。虽然不排除网签备案存在滞后的因素，但镇江市场的实际销售情况或许并不像表面上那么。

成交疲软VS价格

不仅如此，从房天下统计的数据上来看，2018年1月镇江商品房(不含拆迁安置房)成交1637套，环比减少633套，跌幅为37.89%，同比减少667套，跌幅为28.95%。镇江楼市在2018年初成交表现有些疲软。

与成交的疲软相比，镇江楼市的价格却处于一直攀升的状态。房天下数据显示，镇江1月份的二手房均价为10035元/平方米，环比3.55%，同比去年不到8000元/平方米的均价，幅度高达25.53%。

从板块上来看，镇江市区主要分为润州区、京口区、丹徒区以及镇江新区。根据房天下的新房数据，润州区目前是全市房价高地，均价1.2万元/平方米左右。京口区次之，均价1万元/平方米左右。丹徒区和镇江新区则是相对的，均价在8000元/平方米左右。

而据媒体统计，包括美的城、中南公园物语、启迪协信太古城、招商北固湾、镇江新城吾悦广场、雅居乐涟山在内的众多楼盘，2017年年末与年初相比，房价涨幅在20%-40%左右不等。其中，美的城、启迪协信太古城的涨幅均超过了40%。

品牌房企涌入镇江市场

在房价的同时，镇江的地价也在上演疯狂。媒体统计显示，2017年镇江土地出让金位居全国第34位。而镇江市国土资源局数据显示，2017年全市土地供应总量为21726.56亩，与2016年20236.79亩的供应总量相差不多，但2017年的土地出让合同金额却高达近359.40亿元，几乎是2016年126.72亿元的3倍。

从土拍市场上来看，2017年也是镇江的一场盛宴。从土拍结果来看，2017年，镇江成交楼面价超过5000元/㎡的有10幅地块，其中5幅地块位于润州区，4幅地块位于京口区，1幅地块位于丹徒区。

在2017年5月31日的年度首次土拍上，中海就创下了9450元/平方米的楼面地价新高，溢价率110%。同一天，恒大拍下了中海的邻居地块，楼面地价8490元/平方米。12月，富力又以8480元/平方米刷新了京口的楼面地价，溢价率77%。

关注的是，包括碧桂园、中南、新城在内的众多品牌房企都在镇江接连拿地。而中海、融创、富力、建发地产则是在2017年首次进入镇江市场。其中，融创在2018年1月又携手银城接盘，打造镇江官塘新城的低密度产品。

高价房带动区域楼市热

开发商仍看好镇江楼市

很明显，不少品牌开发商正将镇江作为深耕之地。但是由于地价高企，导致很多开发商拿地成本高，房价自然也处于高位。作为中海润江府的邻居，恒大华府近期也有开盘计划，置业顾问表示均价将向中海看齐，“毕竟我们地价在那儿呢”。而中海润江府的高价开盘也影响了周边的二手房市场，一位中介工作人员坦言，近中海润江府附近的二手房源咨询量大增，“虽然现在均价在1.2万-1.3万元/平方米左右，年后价格会不会，这就说不好了。”

一提的是，同策咨询《江苏城市研究报告》显示，2016年1-12月，镇江市区商品住宅成交以润州区为主，签约均价高，为8057元/平方米。而中海润江府、恒大华府以及富力J1704的地块价格都超过了这一签约均价。

不过，对于镇江市场的未来发展，不少品牌开发商都持乐观态度。“虽然拿地成本高对产品价格有了一定的局限，但是市场中的改善需求还在，我认为镇江市场未来不会有太大问题，我比较看好”，一家首次进入镇江市场的品牌开发商相关负责人表示，将进一步布局镇江市场，不断深耕。

“随着宁镇扬一体化，长三角城市轨道交通立体化，镇江的凸显，但是总体来说，这里缺乏高端优质产品，但好的产品和服务是一定会有市场的。”镇江恒大御府项目营销负责人王锦源表示。