有生命力的代建：帮助业主提升品质和溢价是关键

代建——这个曾被视作“边缘角落”的房地产领域，在近几年正在实现规模和效益上的双重“逆袭”。来自有关机构的统计数据显示，2014~2016年，我国房地产代建销售额的3年复合增长率达63%，已经远高于同期全国商品房销售额年复合增长率24%。相关预测称，2017~2030年，我国代建行业预计可实现代建销售额约2.6万亿元左右，历年累计管理费收入可达1000亿元以上。

中国建设报长期跟踪观察并初步统计发现，以万科集团、中海地产、绿城集团、雅居乐集团、建业集团、泰禾集团(000732,股吧)、旭辉集团、滨江集团(002244,股吧)等为代表的品牌房企近年来都在代建领域有积极的探索，部分企业还成立了专门独立的代建业务公司或产业化发展平台，有的经过几年来的发展已经取得了很好的市场反响和成绩。

当然，代建并非新鲜事，在多年以前已经有相关企业在该领域进行了部分探索，只是进入新时代后，该领域的经营模式和发展理念已经逐步发生了变化。北京(楼盘)艾力森中研咨询有限公司董事长洪文平接受中国建设报采访时分析表示，进入白银时代，不少房企都在探索除传统的房地产开发之外的新业务方向，代建的确是一个不错的选择，也迎来了风口期和市场蓝海，但有生命力的代建并不那么容易做到，当前业主方需要的是代建方能帮助实现产品品质的提升并提高溢价。

代建业务成市场新蓝海

伴随着与开发分离、开发与运营分离、一级土地运营与二级开发的分离，代建模式成为备受追捧的一种较成熟的轻资产模式。房企从单纯的开发商向服务商靠拢，也让房地产代建业务成为新宠。一时间，代建市场成为行业的新蓝海。

尤其是在行业竞争格局日益加剧和品牌效应逐步扩大的背景下，代建企业在专业化运作、品牌化背书的优势下有着更大的发展空间，其核心是在标准化的产品运营上通过快速复制，无论是产品自身还是成本优势都会有很大用武之地。

从收益角度而言，代建业务的收益主要来自于品牌使用费、代建管理费以及项目奖励等。由于代建企业本身不会去获取土地，可以更好地将自身的品牌、运营和管理优势运用到代建项目中，并能更好地专注于产品营造，打造出高品质好口碑的项目。

近年来，代建模式受到业界普遍关注已是不争事实。尤其在江浙一带，包括绿城、滨江、中凯、大华等众多房企早已涉足代建，其模式也早已突破代建政府保障房的范畴，而是渗透到了房地产开发链条的诸多环节。

整体来看，开展代建业务的房企大多数都具有较高的经营管理能力，实现代建规模的快速扩张，其中近3年代建销售额复合增长率高达63%;开展代建业务的房企规模优势突出，资源整合能力较强，品牌输出优势明显，如旭辉、绿城等是全国性的品牌房企，且这些企业具有较强的项目管控能力和较高的项目去化能力。

据易居企业集团CEO丁祖昱观察，国内的代建行业先后经历了政府代建、商业代建、资本代建等不同阶段，从单纯的关注产品质量到全案的开发管理，再到小股操盘模式以及品牌房企推出的不同代建模式。“整个代建市场已开始逐步迈向成熟化以及标准化的操作流程。”

有生命力的代建任重道远

中国指数研究院发布的《中国房地产代建行业发展蓝皮书》中数据显示，2010~2016年全国19家代表企业代建项目的累计合约总建面已高达11153万平方米。代建市场虽然一片，但分得一杯羹并非易事。

“嗅觉敏锐的企业总是可以捕捉到市场先机，一个代建项目的成功与否，不仅要懂商业运作，更要懂房地产运作。而目前这种复合型的专业管理机构，在市场上仍是凤毛麟角，未来，优秀的代建模式一定会被市场所推崇。”洪文平表示。

从市场行情来看，2012年，国内代建市场销售份额只占2.7%;欧美国家大约在33%，这包括、基金、纯代建，甚至品牌输出、冠名权等。混合经营模式下的代建在美国大约占行业的30%，中国只有15%。因此，在多位业内专家看来，国内代建市场容量尚处起步阶段，还有诸多后发优势。

近年来，在滨江集团的业务板块中，代建业务占两到三成。朗诗2016年中期报告显示，代建实现签约销售额32.93亿元，占总销售额的35.58%。绿城公告显示，2016年绿城集团以绿城品牌销售的代建管理项目累计取得合同销售面积约143万平方米，合同销售金额约181亿元，占总合同销售金额约1139亿元的15.89%。

以绿城管理集团的实践为例，用8年时间进行轻资产与代建领域的深耕后，2015年挂牌至今，从起步时的30多个项目，绿城管理集团目前已基本完成全国化布局。2018年开年，该公司又拉开了战略与管控升级大幕。按照规划，今年绿城管理集团将持续布局核心城市群，深耕重点区域与城市，着力打造集团直管、平台协同以及三级管控的复合型管控模式。

绿城管理集团总经理李军表示，公司全新升级后的代建体系将全方位围绕人的生活需求，构建高品质空间和全生命周期的美好生活系统，在更多城市，为更多人带来更多高品质的好房子，从而更好地服务业主与委托方。“未来，绿城管理集团将以系统化与标准化的管理与输出为主，通过集团整合资源、输出品牌及标准，区域、城市公司则致力于提升属地化的服务和品质，以凸显代建4.0体系按需定制功能;同时，将通过下属平台的协同效应，进一步扩大代建规模和市场占有率，强化品牌效应。”

业内专家表示，有生命力的代建在于帮助业主提升品质和溢价，相关企业全国化布局的同时，如何通过区域深耕与发展探索，保持企业规模的有质量增长与可持续发展，是终能否决胜市场的关键。