锐理视角|2018成都楼市主旋律是“调整” 机遇深藏挑战身后

说在前面“2018年的成都楼市怎么走”这个问题在2017年的末尾就已经有许多人在讨论了，有人说楼市将继续延续2016~2017年的火爆局面，也有人说楼市将迎来一段波澜不兴的平静期，还有人说将会有一场寒潮降临在过热的楼市上空。

那么，锐理作为多年来成都楼市专业的观察者，对于2018年的楼市是怎么看的呢?

信心：长期看涨 短期谨慎

在此前锐理发布的若干对于楼市的观察中，都强调了中国城镇化进程仍在继续，相比发达国家，虽然之前的几年中国城镇化率已经突飞猛进，但是目前中国城镇化空间依然巨大，大量人口进入城市生活和工作的趋势已经不可阻挡。尤其是成都作为国家级中心城市，对于人口的吸附能力有目共睹。

从长远地看，房价仍然还有的空间。

但是，长期看涨并不意味着长期不跌，不动产作为商品，自然也会遵守商品的规律——围绕供需关系上下波动。

在2018年，随着调控的深化、金融政策的转向和租赁市场的形成，一部分房产价格的回调是可能发生的，市场也不应当盲目乐观以为只涨不跌。

经济层面：钱袋子或将收紧

在经济方面，锐理认为，在2017年下半年，社会新增贷款中，主要由由住房按揭贷款组成的居民中长期贷款的占比开始下降，这样的下降预示着进入楼市的资金总量减少、杠杆率下降，也可以认为是房价企稳的征兆。

同样，根据锐理2017年房地产年报中的一张图表也可以看出在中国经济发展中，金融业和房地产业增加值在GDP增加值中的贡献呈周期性波动。近的一个周期在2016年第三季度开始迅猛上升，在2017年第一季度达到巅峰之后开始温和的下降，这与这一波房地产涨价潮的重合度很高。所以，从房地产、金融行业对GDP贡献的周期中也可以看出本轮房地产牛市已经走向后半段。

广义货币供应M2增长在2017年下半年进入2011年以来的低点，广义货币的供应量下降意味着社会的流动性收紧，这个趋势是长期而缓慢的，在2018年没有出现大转折的可能性。

从经济层面上说，2018年已经不具备2016~2017年房价暴涨的基础了，但是房价同样没有出现大规模下跌的基础。

这是为什么呢?政策给楼市上了一道闸。

政策层面：放弃幻想

在2016~2017的房地产市场中，调控政策的不断升级是必须要谈的内容。房地产调控政策是控制房价的不会失控的闸门，这道闸门同样也会控制房价不会快速下跌，这是一体两面的。

为什么这么说呢?

在2017年，多个出现房地产热的城市都出现了针对新购入住房的限售政策，例如成都是区之内购买的新房在获取房产证三年内不得出售。在这样的限售政策下，2017年4月之后成都售出的新房将存在至少3年的“锁定期”，在市场出现波动的情况下，获利盘的套现逃走将变得极其困难。这些被锁定的新房不能进入市场交易将减轻市场受到的压力。

另一方面，在租赁市场扶持政策的支持下，大量的租赁住房和人才公寓将在2018年之后进入市场，在租赁市场逐渐完善、租赁企业逐渐构建成较为理想的盈利模式之后，这些被锁定的新房未来很可能成为大规模的租赁公寓的“基石”，而不再是悬在经济上空“堰塞湖”。

总的来说，“因城施策”“精准调控”和“疏堵结合”是这一轮房地产调控的基调，其目的在于化解因房地产价格非理性带来的结构性金融风险，2018年的楼市政策依然会围绕这几个基调进行。不同的是，与2017年迅猛的调控相比，2018年的调控更像是打补丁，对既有的政策查缺补漏。

至于房地产政策是否会在2018年有所放松，锐理认为市场应当放弃侥幸心理，准备荒年。本轮房地产调控的长期目标是建立“房地产长效机制”，房价的受控是建立房地产长效机制的道路上产生的“效果”，而不是目的，所以即使房价出现松动，调控政策随同放松的可能性并不大。

土地市场：供应增加 拿地更难

土地市场是房地产市场的“上游市场”，土地市场的表现是楼市表现得“晴雨表”，2018年的成都土地市场将会如何表现呢?

锐理对2018年的成都土地供应规模抱乐观态度，相比房市和调控纠缠斗争的2017年，2018年成都的土地供应量与2017年相比将出现小幅的增加。

根据锐理监控的数据，目前成都的住宅库存已经基本出清，库存去化周期已经不足一年，在这样的情况下，住宅用地的供应增加是可以预见的。

根据此前成都市发布的《成都市房地产业发展5年规划(2017~2021年)》，5年内，成都市经营性用地供应量将呈现逐年趋势，在这份规划中也同时披露，2018年成都经营性土地的计划供应量为16400亩，同时住宅用地供应量为9000亩，相比2017年有小幅上升。

不过锐理也认为，在2018年乃至未来的数年里，土地市场虽然供应量有所增加，但是土地的获取难度将加大，在2017年，成都拍出的部分土地已经有了企业自持限制、企业招商要求等等新的拿地条件，在未来的几年里，房企必须先拥有强大的资源整合能力和运营能力，才能够在拿地越来越难的土地市场上有所斩获。

对于不同区域的土地供应，锐理认为主城区(五城区+高新区)中，成华和金牛两区是2018年供应的集中区域，武侯区武侯新城区域应当继续重点关注，高新南区的供应量将与2017年类似，青羊和锦江两区则供应量依然稀少。

二圈层城区中，双流区怡心湖板块、龙泉驿区阳光城(000671,股吧)板块的供应将在2018年渐入佳境，天府新区的供应量也有增加的可能性，而温江的供应量会下降。

远郊城区中，视高、新津天府新区片区应当重点关注，随着简阳和成都一体化进程的加快，简州新城、空港新城将成为简阳市进入的区域。

总之，不同区域的土地供应依然围绕“东进南拓西控北改中优”的十字方针进行，房企应当随政策的动向在2018年合理分配自身的力量。

另外，有实力的房企应当重点关注产业类用地。

住宅市场：新的考题

先说房价，锐理判断，2018年的成都房价将总体呈现平稳状态，年内的波动将在上下8%~10%区间内，价格不具备暴涨和暴跌的基础，但是仍要警惕短期内可能出现的波动。对于风险厌恶型者，可采用多样化的方式。

经过2016~2017年的楼市牛市，楼市的客户群体不管是绝对数量还是购买力都出现了相对透支的情境，2018年对于房企来说，如何挖掘新的客户群体将成为一个必须面对的课题，得之者胜。

挖掘客户群体的压力大的将是2017年拍下高价地的房企们，在成都密不透风的新房限价政策面前，这些高价地需要获得可以接受的利润必须在产品打造、客群建设、附加值提升方面多下工夫。在这样的情况下，在2016~2017年的楼市大发展期，开发了足够强势的豪宅类产品线的房企将拥有优势地位。

另一方面，随着成都房价进入一个新的高度和信贷政策的收紧，高总价、低杠杆的住宅对于许多购房者来说压力巨大，在这样的市场环境下依然藏着可供房企发挥的市场空间：在人才引进上不遗余力的成都将会吸引更多中青年人才进入，房企可以发挥逆向思维，开发小户型的精致产品满足这一类客户的需求，开拓新的市场单元。

结语

2018年可能没有2016年楼市复苏那样激励人心，或许没有2017年的狂飙突进那样让人心跳加速，2018年是楼市巩固的一年，甚至可能将会是沉闷的一年。在经历了两年的“疯狂”之后，成都楼市也需要时间好好思考一下自己未来的道路，而不是及时行乐失却方向。

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