王健林的买卖眼光

去年拿万达说事，落井下石的看戏者不少，都赌着要看万达什么时候资金链断裂了，垮台了。可惜的是沉着的王健林一点没满足他们，在跟红顶白的环境中，靠出售部份海外资产，以及这次引入腾讯，苏宁，融创，京东财团340亿，老王楞是把钱流做活了。不过也得佩服老王之前布局时的眼光，因为资产质量过硬，现在才能卖得好价钱，甚至还有赚头。先以海外的买卖为例，万达在1月初公布出售英国项目「伦敦 One」，按公告买家付的作价是6.23亿港元。有媒体在网上一搜，看到当初买入地皮的价钱是11.16亿港元，就以为万达巨亏了。公告其实写得很明白，买家除了要付这6.23亿港元外，还要同时替项目公司还给万达合共16.8亿港元的股东贷款，加起来买家要付给万达的金额是34亿港元，比2013年王健林买地时的11.16亿港元翻两番!更重要的是，万达目前在这项目上真正的投入还不多，地基都还没打，可以说单单炒个地皮，老王就赚了好多个「小目标」。

又比如刚公布的另一个澳洲资产出售，也是还在建筑期的悉尼和黄金海岸项目，在短时间内就以高价卖出，一下子就回收了68.85亿港元，净赚了近10个亿。以此计算，三两下功夫，万达在短短两个月内就从海外套现了过百亿港元的现金，债务问题迅间解决，账上还获利十几个亿。

其实早在去年已有海外媒体引述房地产专家指出，万达手上的海外资产都是极其优质，找买家是完全没问题，就看老王是想慢慢找买家吃得更多，还是速战速决以免夜长梦多。结果军人出身的王健林，选择了快刀斩乱麻。他在年初的集团年会上就提到过，要继续降低企业负债，他斩钉截铁地说，万达集团在全球绝不会出现任何信用违约。「将采用一切资本手段降低企业负债，包括出售非核心资产、保持控制权前提下的股权交易、合作管理别人的资产等」，万达要逐步清偿全部海外有息负债。就是因为看信用比短期赚大钱更重要，万达才以超高的执行力，坚决降杠杆。这个决策在国内同样执行，大家可以看看去年分别卖给融创及富力的文旅及酒店资产，单论盈利能力都相当不俗，其中13个万达城主题乐园在2016年税后纯利38.2亿港元，按年增长超过两成。

除了盈利能力外，这批资产的配套发展也是巨大的，在本来的主题公园业务外，还有配套可供销售住宅等业态的综合地产项目。例如合肥(楼盘)万达城，项目就涵盖高层住宅、别墅、商业、写字楼等多种物业类型，各种物业的构成比例和销售情况都有所不同。而融创亦披露合肥万达城总建筑面积422.53万平方米，其中销售部分建筑面积353.46万平方米。

不论融创得到的文旅资产，或是富力接盘的酒店资产，不仅可提供稳定租金收入来源，甚至可以作为抵押品，为他们的资金运作提供更大空间。若非万达已铁了心转型轻资产，决心减债成为财务更健康的企业，恐怕王健林还不愿割爱。再从腾讯，苏宁，融创，京东入股万达商业这个大交易来说，在市场普遍唱衰万达的情况下，财团仍砸下50亿美元现金，就足以说明，万达的资产具有相当吸引力。试想，以目前互联网市场吹个概念就能来钱的情况下，入股万达的未来回报率如果不足够高，财团会有兴趣吗?

在大家都想吃唐僧肉的时机，万达还能全身而退更赚了一大把，只能说老王当年拣便宜的能力实在太强。当然，有些吹毛求疵的人还会说，如果万达保留项目到开发完成出售，赚得可能更多。但一句老话，真正到兜里的钱才是你的钱，而且谁能保证未来几年的开发阶段，当地房地产市场会变成什么样?老王今天先套现赚他一把，可以说是立于不败之地，风险大幅减少。

而更深层的思考是，这三宗交易案件反映王健林做收购时的原则，与美国股神巴菲特的「」理论不谋而合;真正优质的资产，是不愁卖不出好价钱的。