邓郁松：从系统治理的角度 应对房地产发展新阶段

12月20日，在由中国建设报社与碧桂园集团联合主办，中国房地产业协会独家支持的“美好生活 住有所居”中国住房租赁高峰论坛上，国务院发展研究中心市场经济研究所副所长、研究院邓郁松以国际事业深度分析了中国房地产发展大逻辑。

“十二五”时期，中国经济的大背景是从以往的高速增长发展到现在的中高速增长。同时，在这一时期中国住房市场的供求关系发生了很大变化，从以往的供不应求转向供求平衡和区域分化的状态。

改革开放以来，特别是1998年到“十二五”期间，随着第二产业比重下降、第三产业占比提升，对城市功能和空间结构提出新的要求，客观上对房地产市场带来很大影响。当第三产业占比提高后，高附加值的高端服务业，如金融、保险、证券、研发等主要集中在大都市，由此造成区域分化。

在此背景下，房地产市场的主要矛盾发生重大变化，表现为总量不足的矛盾已得到解决，区域性、结构性矛盾仍很突出，居住品质离人民对美好生活日益增长的需要仍有较大差距。既然发展阶段出现了变化，那就需要迫切回答在新的发展阶段，房地产市场与以往有哪些不同、面临哪些新问题。

根据我们的判断，进入房地产发展新阶段，新开工的峰值已经出现，但对高质量发展的要求显著提高;户均住房套数将稳中有升，但住房自有率将进入相对稳定阶段;经济结构调整、产业重构以及经济、社会领域的变迁都对房地产行业的转型发展提出新要求。

房地产领域出现的很多问题，根源往往不在房地产，而在于其他领域的矛盾。虽然说现在不缺房，缺少的是更好的房子。但我们应该清醒地看到，光有更好的房子仍不足以应对发展中面临的各种挑战，而应该从关注房地产发展转向如何实现社区的可持续发展、如何实现城市的可持续发展，使城市、社区更加包容。

在这个阶段，我们要特别强调更多地从系统及城市可持续发展的角度来谈房地产市场发展和定位，讲房地产行业的责任，实现房地产行业和其他行业的融合发展，使城市真正具备竞争力。如果仅仅盯着房地产这块市场，那么我对未来的发展并不看好。

随着新阶段到来，房地产企业进入转型发展期，从数量扩张转向质量提升，从专注房地产发展到社区和城市的可持续发展，更加注重包容、创新、融合。

房地产市场的稳定并非特别复杂的事情，重要的是要弄清楚房地产市场波动的机理是什么。我认为重要的有3条：一是金融政策的相对稳定，没有大幅度金融波动，就不会有房地产大幅度波动;二是要特别重视土地和规划制度的调整，既要应对短期高房价，也要适应经济结构调整对城市功能和空间布局调整的新要求;三是建立统一的房地产市场。