新晋千亿房企新城凭什么进入快车道？

和讯房产消息 购物中心的竞争在不断加剧，开发商的压力自购物中心拔地而起那一刹那便如影随形，这无关各家水平高低，但是企业必须足具信心，才可杀出一条血路，在这方面，新城控股足以被列为典型。

11月30日，根据克尔瑞发布的房地产企业销售排行榜，今年1-11月新城控股完成销售额1052.45亿，完成全年销售目标的124%，晋级千亿房企行列。

吾悦广场利润可期

新城控股10月经营简报显示：1-10月累计合同销售金额约891.64亿元，比上年同期增长65.52%。而年初，新城控股的销售目标是850亿，从2011年的百亿突破到2017年的千亿之列，新城控股发展加速。

熟悉新城控股的人士都知晓新城总是谈“双轮驱动”，双轮之一为住宅，这是新城的基础业务，项目大多布局在一二线城市，双轮之二为商业，也就是新城的购物中心——吾悦广场，新城主要在三四线城市布局商业项目，目前，吾悦广场处于初步发展阶段，其为新城带来的利润还没有显现的财务报表中。但毫无疑问的是，一旦吾悦广场的发展成熟，新城的成绩单将更为亮眼。

12月11日，在和讯网第十五届财经风云榜第八届地产金融创新峰会上，新城控股的副总裁欧阳捷接受和讯房产专访时表示，“我们的购物中心营业额在三四线城市可以做到每年6个亿、8个亿，甚至更高，如果能做到这个点的话，我们觉得一个购物中心基本上就能够达到盈亏平衡点，甚至它的利润水平也将达到比较高的水平。”

欧阳捷提到了新城的首座“吾悦广场”，处于新城的发家地——常州(楼盘)，“目前销售额已经差不多接近10个亿了。它的回报率今年大概可以达到11%左右，甚至可能超过11%。”

新城不惧与对标企业过招

如以此类推，吾悦广场为新城带来的利润相当可观，但是，一个不可争辩的事实是，越来越多的开发商进入三四线城市抢食。

假设，在此前，一座三线城市的30万人可以为一家吾悦广场开二十公里的的车购物聚餐，那么在这座城市开了三座、五座甚至更多的购物中心时，像众多一二线城市一样，地缘性壁垒将出现，这个时候，吾悦广场的竞争将加大，覆盖的消费者将减少，加上三四线城市的客单价相对较低，购物中心也将进一步承压。

对此，欧阳捷表示，“我们是通过购物中心的升级，因为他们是在物质消费的3.0时代，我们是物质+精神消费的4.0时代，所以我们是高维，实际上是降维去攻击，所以并不担心。在一二线城市和三四线城市其实没有本质区别，这个时候我们是通过高维空间去攻击你的低维空间，所以大家在一起竞争的时候，我们不单单看重的是零售，我们看重的是整体的销售。当然在这里面我们可能还有很多的一些基础性的东西需要去做好。比如说基础性服务、基础性环境、基础性的企划、基础性的运营等。”

新城也有对标企业，还不只一家的对标企业，博采众长，从而形成自己的核心竞争力，欧阳捷表示，“从经营上讲，我们也有对标的企业，比如龙湖，龙湖的经营管理做的非常不错。如果说品质方面的对标企业，则是香港的企业，比如像新鸿基、九龙仓，他们做得都是非常好的，也包括国内的华润、万象城，这都是品质做得非常好的企业。我们不怕跟高手过招，只有跟高手过招了之后，你才知道自己有多少分量。”

整合商业地产全产业链是新城区别于其他商业地产模式的核心竞争力。在新城，从项目获取、开发建设、运营管理到资本运作形成完整的产业链，由一个核心团队统一管理。

土储增加，未来将输出管理加速

随着房地产行业进入新阶段，“强者恒强”已成常态，行业集中度不断提升，规模化成为开发商的主要武器，欧阳捷自然明白这一点。

据克而瑞土地排行榜，2017年前10月新城通过招拍挂、收并购、棚改等多种方式共新增土地建面2282万平方米，同比增长169%，位居排行榜第6;新增土地总价643亿元，拿地金额排名第13位。

从拿地方式看，新城前10月通过并购、合作及收购的方式为企业节省了不小的资金成本。据不完全统计，截，10月的87块新增土地中，有14幅地块是以合作开发的模式获取的，此外还有22幅地块是以收并购方式获取的，收购合作地块数占到了总数的41%。

但是，要规模化发展，拿地阶段可以通过并购方式加快速度，但是商业地产的回报周期相对较长，新城的目标也是业内皆知，现有的速度根本无法满足其扩张野心。

欧阳捷对和讯房产表示，“未来我们也有输出管理的打算，我们今年大概开了23座购物中心，到明年应该要开业十几座到20座，后年大概也有二十几座。所以到2022年可能会达到我们预期的管理想法，起码是能够往这个方向去走。”

在这个过程当中，新城自持的吾悦广场中，其专门组建了两个团队，负责品牌输出管理拓展，据悉，目前新城已经有两个项目在做输出，包括青岛(楼盘)的吾悦广场。从新城接手到开业，仅用了五个多月的时间便已满铺开业，谈到这，欧阳捷难掩自信“这个项目很大，是14万方的购物中心，可以成为当地地标性建筑，我们接手过来改造、建设、招商都很顺利。”

在接受和讯房产的后，欧阳捷表示，“未来新城的商业中心的发展，从公司管理层来讲，对它的期望还是比较高，还是希望能够跑的更快一点，开的项目更多一点。”