海南

严控房地产化和债务化特色小镇进入规范发展阶段

2017年12月15日来源:中国产经新闻政策法规责任编辑:tsjie

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近年来,特色小镇不断涌现,但在推进过程中,也出现了概念不清、定位不准、急于求成、盲目发展以及市场化不足等问题,有些地区甚至存在政府债务风险加剧和房地产化的苗头。

本报记者 赵琳琳报道

近年来,在各地区各部门的认真贯彻落实下,我国特色小镇和小城镇建设,取得了一些进展,也积累了一些经验。同时,涌现出一批产业特色鲜明、要素集聚、宜居宜业、富有活力的特色小镇。但在推进过程中,也出现了概念不清、定位不准、急于求成、盲目发展以及市场化不足等问题,有些地区甚至存在政府债务风险加剧和房地产化的苗头。

为规范推进各地区特色小镇和小城镇建设,国家发改委、国土资源部、环境保护部、住房和城乡建设部联合印发了《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》(以下简称《意见》)。要求特色小镇和特色小城镇建设创新工作思路、方法和机制,着力培育供给侧小镇经济,努力走出一条特色鲜明、产城融合、惠及群众的新路子。同时,要防止“新瓶装旧酒”,严防政府债务风险,更要严控房地产化倾向。

“走样”的特色小镇建设

前段时间,《全国特色小镇培育建设报告》披露,一些地区存在借特色小镇之名行房地产开发之实的现象。例如,在珠三角地区,某房地产企业借助“科技小镇”概念推动产业地产,获得地方政府大量土地资源支持;在长三角地区,一家房地产企业打算在大城市周边打造标准化的“农业小镇”,两平方公里农业区配套一平方公里建筑区,计划承载3万人。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,当前特色小镇出现房地产化的模式,其实是和特色小镇不特色的问题有关,所以实际上当前特色小镇的发展,背后还是没有找到发展的基础,或者说吸引市场的因素,所以还是盖楼卖楼,部分招商也其实是房地产领域的概念。而部分债务的问题,很大程度或是地方政府比较心急,希望以项目来招商引资,来获得各类特色小镇的中央政策关注,所以融资比例比较大,容易带来债务问题。

浙江省特色小镇常务理事吴宇哲在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,特色小镇,从浙江省开始出现,在某种意义上是对以前产业园区的一种转型,强调园区聚集特色产业,完善生活基础设施建设,这种“小镇”非“小城镇”。为了推进特色小镇建设,促使特色产业集聚和生活设施升级,在土地、税收、资金政策给予了地方政府优惠。在缺乏监管的情况下,这种优惠政策被地方政府理解为用地指标获取,从银行获得贷款的机会。从而出现了特色小镇形象工程化、房地产化,甚至债务化。另外,目前一些所谓的特色小镇,不仅没有特色,更谈不上集聚和宜居。

“产生房地产化和债务化是特色小镇发展当中必然的。”中管院新型城镇化研究中心副秘书长王东在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,因为目前中国投资领域房地产还是资金比较密集的方向,承载这么多资金的产业和能力的还就得是房地产行业。特色小镇的建设由于没有太多讨好的退出通道和机制,逐步会演变为债务化,目前能做特色小镇的依然是社会资源调动能力比较强的机构和公司,所以依然会和其他政府主导的社会化项目一样。规范依然任重道远,逐步进行演变,从特色小镇,千企千镇,田园综合体,产城人融合,城乡一体化的思路和路径上考虑。

此外,记者采访中了解到,特色小镇房地产化的原因还在于特色小镇建设本身对房地产建设有需求;其次,一些特色小镇建设的推动者缺少具体思路;再者,一些主政者基于政绩冲动的建设数量比拼。

迎来多方面把控

在特色小镇和小城镇建设过程中,有业内专家提出,由企业自行负责投资决策,政府则发挥制定规划政策、搭建发展平台等作用。《意见》强调,要厘清政府与市场边界。鼓励大中型企业独立或牵头打造特色小镇,培育特色小镇投资运营商,避免项目简单堆砌和碎片化开发。发挥政府强化规划引导、营造制度环境、提供设施服务等作用,顺势而为、因势利导,不要过度干预。

关于特色小镇出现房地产化现象,《意见》指出,将严控房地产化倾向作为重点任务,要求各地区要综合考虑特色小镇和小城镇吸纳就业和常住人口规模,从严控制房地产开发,合理确定住宅用地比例,并结合所在市县商品住房库存消化周期确定供应时序,防范“假小镇真地产”项目。

此外,《意见》还明确,要严防政府债务风险。各地区要注重引入央企、国企和大中型民企等作为特色小镇主要投资运营商,尽可能避免政府举债建设进而加重债务包袱。县级政府综合债务率超过100%的风险预警地区,不得通过融资平台公司变相举债立项建设。统筹考虑综合债务率、现有财力、资金筹措和还款来源,稳妥把握配套设施建设节奏。

中研普华研究员闫素飞在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,《意见》的出台,明确了一个思路,即特色小镇不是简单的房地产建设,而是一个综合的、全方位发展的概念。要立足以人为本,科学规划特色小镇的生产、生活、生态空间,促进产城人文融合发展,营造宜居宜业环境,提高集聚人口能力和人民群众获得感。所以,特色小镇不可能靠卖房子挣钱能把特色小镇做好,一定打造好的生态环境把特色小镇做好。所以下一步特色小镇的运营显得尤为重要,特色小镇打造和运营上,也应该建立长效运营机制。

严跃进告诉记者,此次《意见》,最大的特点就是给予了踩刹车的意味,所以也是纠正了过去冒进的投资模式,对于特色小镇的发展具有积极的作用。也使得后续特色小镇的审批更加严格,进而容易形成高质量的特色小镇项目。

他表示,要防范房地产化与债务化问题,单纯打压意义不大,反倒不如让各类产业主动进入,这个时候对于土地的利用就会更加节约,也会带来很多新的机会。比如说产业导入以后,一些简单的房地产项目就不大可能获取低廉土地,这个时候自然也打压了房地产化的现象。

当然,要真正解决,关键还是要研究市场。严跃进建议,后续鼓励大城市周边有各类特色小镇的概念,而一些相对落后的区域,产业管理部门和商业部门需要积极联系,不能走“小利润大市场”的道路,而是要走“大利润小市场”的道路,市场规模小,但是利润高,这样各类产业就容易聚集,才是小而美的特色小镇概念。

王东补充认为,当前只能通过创新,技术创新、模式创新、产业结构调整、增加内需、刺激和拉动内需上下功夫,尽管目前大量资金投向农村领域还不具备条件,但在国家宏观政策的指引下,政策引导下会逐步显现。只有达到资本社会资源的分流才可能解决目前出现的极度地产化。至于债务化的解决,还需要进行结构性调整和政府财政收入及其能力调整。

吴宇哲对于此次《意见》的出台向记者表示,这对于“小镇”泛滥的遏制具有非常重大的作用。但是在当前广义货币M2偏高、实体经济尚未重振,对房地产的增值部分不开征调节税的现实背景下,发挥《意见》的显著作用还需要更细化的配套措施。

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