【数据驱动 · 美好家园】长租公寓寻梦记

和讯房产消息 天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往。

与商品房市场层出不穷的调控不同，住房租赁迎来政策“红利年”，一堵一疏之间，政府完善住房体系的意图不言而喻。各地政府相继出台住房租赁市场政策和措施，一年时间内，全国超12个省份50个城市发布了住房租赁政策，各个城市租赁地块供应也在加速。

这一过程中，长租公寓成为了“孵化器、“产业园”这样的一个存在。开发商互联网巨头、银行抢滩这一新兴市场，他们的目的是占位，勉强算趋利，行业盈利模式尚不清晰。

体量庞大的入局者，搅动了租房市场的一池春水。在众多入局者中，和讯房产特专访链家研究院院长杨现领、领寓国际CEO张爱华、新派公寓创始人王戈宏三位足具代表性和影响力的业内人士，谈谈长租公寓的现状和未来，以及与美好家园的化学反应。

杨现领说

1、长期来看，未来环京与北京(楼盘)的联动性将会不仅限交通上，产业关联度也会提升，环京房地产市场的基本面支撑可能会“脱虚向实”，中长期来看房地产未来将会迎来更加健康平稳的增长。

2、三四线城市在 2018 年将会迎来量价的回调，随着调控的深入和信贷的全国性收紧，三四线的成交难以持续， 2018 年三四线城市市场将会迎来降温。

链家杨现领：当管理房间少于1000间或可实现盈利

长租公寓作为解决国内住房租赁痛点的重要途径，已经成为群雄争霸的试炼场。租赁产业链条蕴藏的巨大发展空间，使得一向敏锐度极高的房企纷纷加速布局。据不完全统计，目前TOP50房企中已有约三分之一的企业通过各种形式涉足住房租赁业务，启动长租公寓中长期发展战略。

近段时间，金融资本在住房租赁市场上也在持续发力。根据统计，目前，已有中信、建行、中行和工行等多家银行入局租赁市场，宣布推出房屋租赁金融产品计划。

与所有行业一样，在长租公寓这个领域，规模成为各方追逐的焦点。在目前长租公寓领域还未出现垄断性龙头的情况下，所有的市场参与者都在竞速赛跑扩大管理规模，抢占市场份额的阶段。

据链家研究院院长杨现领介绍，目前排名前十的长租公寓运营方管理的房源在60万间左右，长租行业的机构化运营占比不到2%，机构化租赁市场蓝海广阔。现阶段，更高的租金水平、更高素质的租客群体及更完善的服务和运营是企业抢占房源的主要途径。

“从市场表现来看，依靠标准化的服务和高效率的运营在扩张中更显成效。”杨现领进一步阐释到，互联网、大数据、技术可以有效解决行业规模扩张的难题，进而带来更好的服务和运营。

然而，一个不可回避的现实是，前期成本投入大、利润回报率不高、回报周期较长是这个行业共同的痛点。从目前的市场情况来看，房企对旗下长租公寓的长期盈利目标设置在6%-7%，但当前大多数品牌的回报率不及1%。

何时实现基本盈利成为行业关注的重中之重。对此，杨现领分析称，足够强大的规模是基本实现盈利的基础，一般来说，当管理的房间少于1000间时，企业可以实现盈利，但是当房间数量超过1000间时，企业利润就会消失。1万间房源是行业扩张的瓶颈，但当管理的房间数量突破一定量级，规模化效应就会体现出来，因此，当出现少量大规模企业能高效提供标准化产品和服务时，行业可以实现基本盈利。

令市场振奋的是，10月23日，保利租赁住房REITs获批，这表明，租赁型住房配套性融资的长效机制已然破冰。本单产品对于解决房企租赁住房回报周期过长的“后顾之忧”提供了参考样本，为房企深入布局租赁市场，加大房源供给提供动力。

对于行业未来的发展趋势，杨现领预测，租赁行业将围绕房屋的运营和管理形成一个完整的生态，即以运营行业、托管行业为核心，互联网信息和软件服务为支撑，线下服务为辅助的全产业链生态系统。

张爱华说

1、房地产行业和GDP的增幅可能保持一致，但是不会有爆发式的发展，这也是我们对地产还是很有信心的原因。

2、长租公寓的回报和REITs的回报越来越接近，没有想象中那么慢。我做了二十多年的房地产，我一直做着我喜欢的事情，要不是对长租公寓有足够的信心，我是不会做的。

3、美好生活的状态的是财务自由和做自己想做的事，每个阶段的财务自由是不一样的。

旭辉张爱华：千亿房企长租公寓的高要求

“我们的目标是给客户创造更多的，所以要提高各方面能力，日本在这方面有优势，我们用收购的方式可以加快我们的节奏，不要自己摸索。”

如果按照领寓国际的目标，领寓确实需要加快速度。领寓国际是希望在5年内建成20万间房源，实现IPO上市，目前，领寓国际房源达到了14000间，已入驻上海(楼盘)、北京、深圳(楼盘)等14个城市。

规模化发展是领寓国际CEO张爱华认为长租公寓盈利的关键之一。为了达成这一目标，领寓走的是轻重并举，一端是轻资产，当达到一定的规模，运营能力和品牌能力提升以后，品牌输出和委托管理的模式。张爱华把包租模式是发展阶段的过度，但是在领寓做包租的时候，优质资产的收并购同步进行，但事实上 ，重资产方面，领寓也希望通过REITs使之变轻。

目前旭辉两个板块是打通的，由旭辉或其他地产商拿到70年的住宅来开发，然后由旭辉领寓来运营，运营承担的风险或者责任厘清，拿下项目，领寓国际更多的是负责委托管理或者未来的包租管理。

在张爱华看来，这是旭辉的优势，或者说开发商在长租公寓行业的优势。长租公寓属于新兴行业，资金的需求巨大，而资金也正是基本的保障，开发商需要拿地、开发、建设，这些是开发商驾轻就熟的部分，尔后，长租公寓需要运营管理，开发商的资源优势也显现出来了。

资源优势主要指的是旭辉自持物业的优势，但是张爱华也很明白，对于长租公寓来说，运营管理的能力颇为重要，所以，领寓国际计划在日本收购一个轻资产管理公司，以提高领寓的运营服务水平。

在长租公寓的探索过程中，大多数开发商很迷茫，看不到盈利模式是主要原因，张爱华是信心多于忧虑的那一小部分人，她对和讯房产坦言，“我做了二十多年的房地产，我一直做着我喜欢的事情，要不是对长租公寓有足够的信心，我是不会做的。”对于这位马拉松爱好者来说，美好生活已升级到消费者的精神层面，而这些，长租公寓是符合要求的场所。

王戈宏说

1、“美好生活”与新派公寓的使命不谋而合，我们要创造一个居住品牌以及美好的产品体验使青年人“有品质地居住，有尊严地创业!”

2、明年租赁将会迎来很多大的事件，尤其是如果盛传的真REITs将会推出，这将彻底改变中国地产的格局。今后的千亿房地产企业可能是众多的各类REITs，而不是常规的开发企业。

新派王戈宏：千亿房地产企业或是各类REITs

对于王戈宏来说，11月3日是一个他终于等到的日子。

这一天，国内首单权益性长租公寓资产类REITs产品――“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”在深交所对外发行，这预示着中国长租公寓市场已进入“资产证券化时代”。

王戈宏是新派公寓创始人、CEO，那一天，他在朋友圈感慨，“4年精耕细作，20天政策加持，23个披星戴月，36坚守初心，2017年11月3日，杭州(楼盘)，新起点!新派公寓的一小步，中国REITs之路的一块砖!”

“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”以位于北京市国贸CBD区域的“新派公寓”作为标的物业资产，产品总规模2.7亿元，期限为5年。一个普遍的认知是，这个首单长租公寓权益型类REITs产品是行业内3大“金融创新之举”之一。

长租公寓是新兴的热门行业，资本、人流纷纷涌入，但是，新派公寓在其中是怎样的一种存在呢?开店少但影响进前五的品牌之一，神秘寡言但行业认同度很高的创客，硬生生建出一座CBD标志性建筑物的争议企业?这些都是市场给予新派和王戈宏的标签。

但这都不是王戈宏的终定位，他认为，长租公寓应该为两类“资产”创造，一是打造消费者的品牌，二是重塑资产管理系统。这也是目前他正在做的所有事情的总括。

他对长租公寓的理解颇有些醉翁之意不在酒的意思，“今后长租公寓产业的核心竞争力会聚焦在品牌和资本上， 长租公寓不是房地产，也不是简单的公寓出租，它是一个新型居住消费，它是一个消费品牌生意。未来能否在消费者层面创造定价权以及产品独特体验，在资产层面能否有创造的能力将决定市场地位。”

在接受和讯房产采访时，与其被标榜的情怀企业家风格不同，王戈宏谈起理论，“新派公寓这次类REITs发行成功，创新勇敢实践了资产从收购，改造，持有运营到证劵化退出的完成资产管理闭环，这种经验可以为开发商今后持有项目退出提供很好的借鉴，同时，新派公寓尝试了品牌输出，整租运营，资产收购三种模式，这是资源获取的组合拳能力也为快速健康发展奠定了基础。”

乍听起来，王戈宏的回复有些“套路”，但是他曾预测，未来的公寓行业将会有四大趋势：即公寓品牌化、资产证券化、产品体验标准化以及运营管理数据化，事实证明，王戈宏的预测一定程度上符合了市场走向。

未来，新派公寓目前布局优先考虑10个城市，北上深杭广，成都，南京(楼盘)，厦门(楼盘)，重庆(楼盘)以及武汉(楼盘)，这些城市都是租赁市场偏好的人口净流入的城市，王戈宏的目标是，2018年底前，在这10个城市布局至少16家门店，每年创造1.6亿元租金;2019年起，品牌则将进一步落地，以每年20栋的品牌轻资产规模对外扩张。

自成立起，新派公寓的策略是做一个青年的居住品牌，王戈宏对和讯房产表示，“我们要打造一个资产的系统。轻重组合，成为未来中国版的EQR或者AVB，这是美国大的两个公寓REITs。”