国务院发展研究中心研究员刘卫民：完善租赁住房制度重在满足“新市民”需求

从我国城镇居民住房存量看，本地居民住房问题基本得到解决，对户籍低收入家庭的住房保障也基本实现应保尽保。当前，住房领域发展不平衡不充分问题主要集中在“新市民”住房需求和住房供给之间的差距。而“新市民”的住房自有率、工作流动性、住房支付能力等特点，决定了下一阶段要以“新市民”住房需求为出发点，加快完善和构建租赁住房制度建设。

由于城乡二元分割，“新市民”具有住房自有率低、家庭化迁移比例上升、住房支付能力较为薄弱的特点。“多主体供给、多渠道保障”就是要让租赁市场形成多元化、多层次供应体系。目前，租赁住房供给来源主要分为三类。

第一类是个人提供的市场化房源，特点是房源点多面广，与“新市民”的需求匹配度高，是住房租赁市场的主要组成部分。但不容忽视的是，部分市场化租赁住房的确存在着质量较低、安全隐患、租期不稳定等问题，难以满足新型城镇化过程中“新市民”提升居住条件的需要。对于市场化租赁住房，应从提升“新市民”居住条件和规范房东、房客之间的租赁权益入手。一方面，通过严格执行租赁住房监管标准，在用电、用气、人均面积等方面设置低标准，确保提供安全、适用的租赁住房;另一方面，应加快住房租赁立法进程，规范住房租赁市场行为，让行业监管有法可依，保护租赁双方的合法权益。

第二类是由政府提供的公租房。“新市民”完全通过市场化渠道租房带来两个问题，一是部分城市市场化租金对于中低收入“新市民”家庭压力大，需要政府通过公共政策介入，缓解其住房支出的压力;二是有些新城区、新产业园区缺乏充足有效的租赁住房供给，尚未实现职住平衡，导致部分“新市民”综合生活成本上升。针对此类问题，应发挥政策引导作用，按照因地制宜原则，采取实物配租和租赁补贴相结合的方式加以解决。公租房不仅要与廉租房并轨运行，使户籍城镇低保家庭实现应保尽保，更要逐步将“在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业无房职工、新毕业大学生”纳入保障体系，解决“新市民”租房问题。同时，应在公租房体系中，根据家庭不同收入层次，进行分层式的住房租赁补贴，增加住房公共政策的灵活性，使实物供给与专项租赁补贴有机结合起来。

第三类是社会机构建设持有运营的租赁住房。在政府对中低收入“新市民”家庭兜底的基础上，还要引进社会机构参与租赁住房市场。今年出台的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》提出，在人口净流入的大中城市，鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务。近年来，社会资本不愿进入住房租赁产业的主要原因还是租售失衡。因此要从规划、财税、金融全方位发力，进一步提高租赁住房项目的商业可持续性。要提高租赁住房项目与城市总体规划、产业规划、基础设施规划相衔接，提高项目出租率和满意率，使新市民租得方便、住得省心。增加住房租赁企业金融支持力度，加大对住房租赁项目银行信贷和债务融资支持力度，进一步推进租赁住房资产支持证券化工作，既有让社会机构进入的动力，又有让社会资本规范顺畅的退出渠道，从而形成多主体供给、多渠道保障的住房租赁体系。