转型文旅战略下 中弘曲线收购半山半岛之路

和讯房产消息 近日，中弘控股就深交所关于中弘股份对参股的世隆基金承担差额补足义务等内容的问询进行了回复。

中弘股份在公告中称，世隆基金下属三亚半山半岛项目为公司进行重大资产重组的标的资产，为重启对半山半岛项目的收购，并保证控股股东中弘卓业集团有限公司(下称“中弘卓业”)的控制权，中弘卓业之子公司中弘卓业控股将出面收购世隆基金旗下鹿洲实业100%股权，再由中弘股份通过向控股股东发行股份购买该部分股权资产。

注意的是，这并非中弘股份为收购半山半岛项目而先期进行的资产重组，2015年，由于前期资产整合复杂，重组在预案披露后终止，此后，为完成收购，中弘股份进行了一系列令人眼花缭乱的资产运作。

自2009年涉足旅游地产开始，中弘股份逐渐定制了以文化旅游地产为主的长远发展方向，坐拥丰富高端旅游资源的半山半岛项目成为中弘战略转型布局中的重要棋子。转型并非易事，中弘亦迫切需要有大量货值可供销售的半山半岛带来健康稳定的盈利能力和现金流。因此，尽管重组之路异常艰辛，收购半山半岛项目对于转型中的中弘仍然意义重大。

加杠杆重启收购

公开资料显示，半山半岛项目位于三亚市小东海鹿回头半岛,总占地面积4000 余亩，已开发200余万平方米，待开发土地面积约100余万平方米。

早在2015年，这个长期排在海南(楼盘)销售排行榜前三名的地产项目便进入了中弘视野。同年9月20日，中弘股份正式对外披露，为收购开发半山半岛的鹿回头及其子公司新佳旅业，中弘股份拟通过支付现金及发行股份，购买交易对手持有的鹿回100%股权。

一个月之后，鉴于半山半岛后续整合过程涉及的环节众多、交易过程复杂、基础工作繁多，中弘股份宣布重组失败，同时，中弘股份也表示，重组方将继续积极推进上述资产整合。

2016年12月16日，中弘控股子公司新疆(楼盘)中弘永昌股权管理有限公司(下称“中弘永昌”)受让了天津(楼盘)世隆资产管理合伙企业(有限合伙)(下称“世隆资产”)10亿元份额，并引入多家合伙人。借助世隆基金这一专业的资产管理平台，中弘进行统一资金运作。

2017年11月2日，世隆资产更名为天津世隆企业管理咨询合伙企业(有限合伙)(下称“世隆基金”)。与此同时，除了中弘永昌外，其他合伙人因自身原因选择退出，世隆基金引入新的普通合伙人。

2016年12月底，世隆基金间接持有了三亚爱地房地产开发有限公司(即“三亚爱地”)100%的股权和天福有限公司(即“天福公司”)100%的股权，借此持有半山半岛各项目公司。

世隆基金《合伙协议》约定，为确保其他合伙人收金和获得约定收益，实现顺利退出，中弘永昌拟按照约定条件提供高额度不超过约63亿元差额补足义务。(以优先级和中间级有限合伙人实缴出资额及期限内累计高收益总金额计算的合计数)。

对此，深交所发出问询函，要求中弘股份说明设立世隆基金并承担差额补足义务等相关交易事项的目的及背景。

中弘股份在回应中表示，公司股票已于2017年9月7日停牌，拟通过发行股份购买资产的方式购买三亚鹿洲实业有限公司(即“鹿洲实业”)100%股权，鹿洲实业为世隆基金间接控股的公司。

为实现交易的简捷性和便利性，同时保证公司控股股东和实际控制人不发生变更，公司不与世隆基金直接发生交易，而是由公司控股股东中弘卓业下属子公司先受让鹿洲实业100%股权，公司再通过发行股份来购买鹿洲实业100%股权。

至此，中弘股份对半山半岛项目的单独收购演变为中弘联合金融机构加杠杆间接收购的方式。

文旅布局的战略需要

不惜以差额补足承诺为重组保驾护航，中弘为何执着于这块烫手山芋或许可以从近几年的发展轨迹上找到答案。

中弘股份自2009年进军旅游产业后，在文旅地产上的布局便一发不可收拾，目前已初步形成“地缘幅度纵贯南北、涵盖山湖岛海多种类型”的6大区域协同布局。

通过对当下文旅市场的审视及自身资源的整合，中弘股份开发了自己的专属文旅业务品牌——新奇世界国际度假区，仅2014年至2016年，中弘股份便陆续开发了包括北京(楼盘)新奇世界•由山由谷项目、山东新奇世界•济南(楼盘)鹊山项目、新奇世界•上影安吉影视文化度假区等在内的多个旅游项目。

在区域布局上，中弘股份坚持“1+X”战略，立足于北京这一文化与科技创新中心，跨区域发展海南、山东、浙江、云南、吉林等具有特色历史文脉与丰富旅游资源的区域。

除积极布局国内市场外，中弘控股亦频频发力海外高端旅游市场。2016年，中弘股份在海外以现金方式增资亚洲旅游，填补了中弘缺少业内领先OTA平台的空白。2017年5月9日，中弘股份以4.12亿美元收购了高端旅游服务商A&K公司90.5%的股份，借此实现深挖亚洲旅游市场的雄心，通过此次交易，中弘股份实现了“旅游+地产”双主业运营。

处于极速扩张状态下的中弘控股自然不会轻易放过优质项目的布局，吞下坐拥得天独厚旅游资源的半山半岛项目成为深耕海南市场的关键一环。

半山半岛项目所处的小东海鹿回头半岛由鹿回头公园、鹿回头岭两山和小东海、鹿回头湾两湾组成, 优越的项目位置使其拥有很大的拓展空间。中弘控股通过该项目深入挖掘海南市场，取得长远竞争先机，进一步完善公司文化旅游产业链，推动并提升文化旅游地产项目的品牌与影响力，同时也符合中弘控股在区域布局上“区域战略、聚焦发展”的理念。

更为重要的是，半山半岛项目过往的销售成绩及货值储量颇具诱惑力。2014年，半山半岛项目以52.93亿元的成交额成为三亚销售冠军，近两年销售势头虽有所下滑，但根据中弘近期发布的公告透露，三亚各项目约137万平米的储备资源，预计估值高达494亿元。完成该项目的收购将为公司在未来带来较为健康稳定的盈利能力和现金流，提振公司业绩，为大踏步开拓文化旅游市场，提供强有力的支持，形成新的利润来源。

从中弘控股发布的公告来看，公司对于半山半岛项目的收购仍在运筹之中，后期将陆续置入上市公司。