因财务杠杆持续改善和经常性收入，宝龙地产评级上调至“B+”；展望稳定

香港，2017年11月22日—标普全球评级11月21日宣布，将中国房地产开发商宝龙地产控股有限公司(宝龙地产)的长期企业信用评级从“B”上调至“B+”，展望稳定。同时，我们将宝龙地产的未到期优先无抵押债券的长期债项评级从“B-”上调至“B”。

上调宝龙地产评级主要是，我们认为该公司在未来两年将继续去杠杆。我们还预计，由于宝龙地产房地产项目不断落成，公司的盈利稳定性及偿债能力将大幅提升。我们预计，宝龙地产2017年的EBITDA利息覆盖倍数将保持在3.0倍以上水平。截至2017年6月末的前12个月该比率已达到3倍左右水平，2016年则为2.7倍。

我们预计，宝龙地产未来两年的经常性租金收入将以超过25%的年增速继续增长。到2020年，公司计划拥有约50家购物中心(2016年为31家，2017年为35家)。随着这一业务的增长，宝龙地产的经常性租金收入(不包含管理服务收入)将足以覆盖公司一半的利息费用。在考虑了公司收入稳定性提升及物业大幅增长的因素后，我们在可比评级分析中给予了该公司一个级别的提升。

我们认为，由于宝龙地产新开业的购物中心主要位于需求强劲的一二线城市(特别是上海(楼盘)和杭州(楼盘))，因此该公司的资产质量有所提高。自2013年12月以来，公司已在上海新开了6家商场，在杭州新开4家。这些新商场的成本收益率普遍超过11%。

宝龙地产还调整了自身业务战略，当前专注于经营规模较小且出租率较高的社区中心商场。除杭州滨江宝龙城外，公司新商场的可供租赁面积大都已不足70,000平方米。2017年上半年，公司位于上海和杭州的商场的出租率几乎全部达到90%以上。公司位于较小城市的旧商场回报较差，但这些商场对公司总利润的贡献率占比在下降。

我们预计，因利润率水平良好、资本开支水平可控且销售稳健增长，宝龙地产的财务杠杆将在2017和2018年逐渐改善。受益于较低的土地成本、规模可观且利润率高的租金收入，公司2017年上半年的毛利润率保持在36%。我们预计，公司2017年的债务对EBITDA比率将降至6.0-6.3倍区间，在截至2017年6月的前12个月该比率为6.6倍，2016年为7.2倍。

我们预计，宝龙地产在扩张过程中将保持一定的财务纪律。公司2016年的购地支出约为58亿元人民币。尽管我们预计宝龙地产将加大力度购买住宅项目土地，使2017年相关土地开支达到80亿到90亿元人民币之间，但这笔支出仍然只占公司合约销售额的约40%。

考虑到宝龙地产拥有可观的房地产土地储备，我们预计，其未来两年的资本开支(特别是房地产方面的开支)将保持在可控范围。宝龙地产目前的土地储备已足够覆盖52家商场，因此预计其能够顺利实现到2020年经营50家商场的战略目标。

我们预计，宝龙地产在2017和2018年将保持每年15%-25%的稳健销售增速，且保持在商业物业和住宅物业项目销售的均衡比例。2017年上半年，公司的商业物业和住宅物业项目销售额在总销售额中的占比分别为46%和54%。

稳定的评级展望反映出我们认为，宝龙地产未来12个月的经常性租金收入将持续快速增长，财务杠杆也将逐渐改善。我们还预计，在此期间，公司的销售增速和盈利能力也将保持稳定。

如果宝龙地产未能在扩张过程中保持较好的财务纪律性，使得去杠杆步伐慢于我们的基本假设水平，那么我们就可能下调其评级。如果：(1)宝龙地产的租金收入增长慢于我们的基本假设水平;或(2)其债务对EBITDA比率未能在未来12个月改善至我们预期的6倍左右水平，则我们就可能下调其评级。

如果宝龙地产能够通过控制开支将财务杠杆改善至大幅高于我们的预期水平，从而使债务对EBITDA比率降至5倍以下并持续保持在这一水平，我们就可能上调公司的评级，但未来12个月上调评级的可能性很低。