海南

“退房令”七年之痒:恒天地产规模V字型增长 借文创项目拿地

2017年11月23日来源:每日经济新闻房产时评责任编辑:tsjie

每日经济新闻(博客,微博)记者 李少婷 每日经济新闻实习编辑 任芷霓

距离国资委2010年发布公文——明确有78户不以房地产为主业的央企要加快进行调整——至今已有7年。7年间,追踪“退房”名单上的央企进展的消息时不时拨动着人们的神经。其中,在“退房令”的三年节点上,恒天集团曾作为“案例”之一被广泛分析。

此前被认为只出售“芝麻”的恒天集团近日在北京(楼盘)产权交易所上仍然没有抛出“西瓜”。《每日经济新闻》记者查询恒天集团年报注意到,恒天集团的地产业务规模呈明显的V字型:2008年至2013年逐步下降,但自2013年至2016年逐步上升,截至2016年底的业务量已超过2009年。

恒天集团在地产领域受制于“退房令”不敢大进,但在主业利润率不高的情况下,恒天集团又难以割舍房地产业务,转战文化地产施展拳脚。由此外界不免猜想,恒天集团在地产领域到底是进退两难还是举棋不定?

“V”字增长或再超巅峰时期

恒天集团地产业务的规模化运作开始于“退房令”的前夕——2009年。《恒天集团2012年度第二期中期票据募集说明书》显示,为了利用自身土地资源,在解决集团发展中的历史遗留问题的同时,更好地支持主业的发展,恒天集团进行房地产整合并成立恒天地产。

值得注意的是,恒天集团并不在国资委核准的允许发展房地产业务的央企之列。“按照《通知》要求,目前公司房地产业务以开发自有土地,盘活存量资产为主。”恒天集团在2011年12月的一份跟踪评级报告中表示。2013年时任恒天集团新闻发言人石廷洪亦曾对媒体表示:“我们的地产公司很小,每年的业务量也很小,地产不是恒天的主业,集团对地产业务有严格的定位和界定,哪些东西做、哪些东西不做是有规定的。”

但恒天地产官网信息显示,恒天集团在很多国内大城市和中小城市的核心地段,都拥有可以置换成房地产开发的土地资源,目前,房地产业务占到集团业务总量约15%,未来有望能达到20%。

恒天集团地产业务量的发展如何?据Wind数据统计,自2008年至2016年,恒天集团的地产业务规模呈明显的V字型,其中2008年最高,2013年触底,此后至2016年恢复增长,2016年的地产业务规模已超越2009年规模。

恒天集团相关债券跟踪评级报告显示,其2016年房地产业务收入为8.15亿元,同比增加了2.90亿元,毛利率为19.26%;2015年房地产业务收入为5.25亿元,同比增加了1.24亿元,毛利率为28.78%。在地产业务营收占总营收比例上,2016年为约1.88%,2015年为约1.28%。

“加强房地产等业务以横向拓展公司的业务格局,为公司主营业务发展提供支持。”相关债券2017年度跟踪评级报告中还写道。《每日经济新闻》记者注意到,2016年度,恒天集团主营业务以纺织机械、纺织贸易、商用车及金融信托四部分为主,其中,纺织机械毛利率最高,为21.73%,而纺织贸易、商用车毛利率分别是3.09%和8.53%,与房地产业务相比,毛利率略低。

借道文化产业投资扩张

虽说恒天集团的地产业务按照规定需要“以开发自有土地,盘活存量资产为主”,但这并不影响恒天集团“拿地”。

跟踪评级报告显示,截至2017年3月末,恒天集团共有6个在建房地产项目,总建筑面积为62.90万平方米,有两块未开发土地,分别位于河北霸州和江西南昌(楼盘),总用地面积达6.96万平方米;而截至2015年3月末,恒天集团仅有4个在建房地产项目,总建筑面积为34.99万平方米,有一块位于南昌的尚未开发的商务用地,占地面积5.61万平方米,规划建筑面积为25.00万平方米。

增长的部分在于文化地产业务。2011年,恒天集团与北京市政府签署协议,在宋庄共同打造占地5400亩的国家示范创意园;2013年,恒天集团与黄冈(楼盘)市政府签订了“黄冈文化创意产业项目”合作框架协议,项目占地面积1040亩,总投资30亿元;2015年,恒天集团与嘉善市政府签订合作协议,计划在西塘镇祥符荡建设西塘祥符荡文化艺术产业园项目。

根据嘉善县国资委官网,2016年底,恒天集团旗下西塘恒天文化发展投资有限公司拿下7块土地,共计约33.96万平方米。

“近年来公司积极发展文化地产业务。”恒天集团相关债券2017年度跟踪评级报告中写道。石廷洪对媒体解释称,宋庄项目属于时尚创意产业,不能理解为“卖房子”。《第一财经日报》曾于2013年援引业内人士的观点认为,恒天集团的这种“涉房”路径属于“暗度陈仓”。

外界质疑并未影响恒天集团继续发展此类文化创意类项目。2017年6月,江阴(楼盘)市人民政府官网公告称,临港开发区、恒天文投集团就江阴恒天文化创意小镇举行合作签约仪式。其中恒天文投集团是恒天地产的股东之一,亦为恒天集团旗下企业。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫向《每日经济新闻》记者分析认为,恒天集团应该不是绕开“退房令”去扩展地产业务,不过文创产业中只要还是建房子卖或者租就还是房地产。

同策咨询研究部总监张宏伟也向记者介绍道,新审批小镇限制愈加严格,这也与很多房地产开发企业以“文创”、“文旅”申请开发小镇有关,不过现在,更多的企业还是需要“带产业”进行配套用地申请,以发展文创产业为名“拿地”越来越困难。

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