首付八成！南京河西热，严管下的预售价究竟起了多大作用

11月15日，南京河西“10家楼盘集中开盘、市民凌晨排队疯狂买房”的新闻引发关注。不过，相较于新闻的热度，10家楼盘制定的清一色“八成首付+银行验证”高门槛规定更让人瞠目结舌。很多人因此发出连串疑问：河西为何如此火?凭啥有这么多限制条件?甚至，不少人认为河西在制造新的楼市恐慌。

据了解，此次10家楼盘分别是保利天悦、华新城璟园、金隅紫京府、金地中心风华、五矿崇文金城、朗诗熙华府、升龙天汇、佳兆业城市广场、绿地华侨城海珀滨江以及江心洲的仁恒绿洲新岛，共计推出三千多套房源。

这次开盘条件被认为是“有史以来严的开盘”——首付八成+银行验证+异地登记。具体来说，就是10家楼盘全部要求首付八成、有一家甚至要求认购当天付清首付，长的则是7天之内付清首付;购房者需要提供至少200万元的定活存单或者本票，参与摇号的客户身份信息必须与购房人信息一致，登记后的24内银行还会抽查，发现不符合取消摇号资格;为使购房者难以在同一时间排队多个楼盘，有的楼盘登记所在地并不在售楼处，而是实行异地登记。

上述苛刻条件无疑将刷下来很多有意购房者，尤其是仅首付八成这一项规定，就有一大批不符合条件者。

注意的是，“首付八成的规定”在河西这个地方已是常态。河西是南京出了名的“僧多粥少”之地，每一次开盘都保持稀有的开盘量以及稳定的价格，而每一次购房者也都是“趋之若鹜”。业内人士认为，购房者的拥趸也促使开发商有提高首付的底气，对于开发商来说，提高首付也能够快速回笼资金，而有消息显示，南京3万元/㎡以上新房备案都要排队，这就意味着开发商想拿到全部购房款需要更长时间。因此，开发商提高首付要求才能更早拿到购房款。

那么，河西被“独宠”的原因在哪儿呢?据官网资料显示，河西新城位于南京主城西南部，北起三汊河，南接秦淮新河，西临长江夹江，东至外秦淮河、南河，总面积约94平方公里，其中，陆地面积56平方公里，江心洲、潜洲及江面38平方公里。

近年来，河西因还先后成功承办了第十届全国运动会、中欧领导人峰会、亚洲青年运动会、夏季青年奥林匹克运动会、国家公祭仪式、南京国际马拉松赛和世界速度轮滑锦标赛等一系列重大国际国内活动。目前，河西新城已经成为南京发展巨大、人居环境优美、功能品质一流的城市中心区。

2016年底，市十四次党代会进一步确立了“高标准建成河西现代化国际性城市中心”战略定位，将河西新城的发展标杆提升到前所未有的高度。

所以不管是从环境来说，还是政府的重视程度来说，河西都是“重点培养发展对象”。易居研究院研究员严跃进也认为，南京这几个楼盘都位于南京奥体周边，整体上属于南京这两年规划较好的区域，所以市场表现不错也符合预期。从这个逻辑看，未来一些省会城市新开发的区域也会面临此类现象，尤其是地铁配套齐全且各类新楼盘相对密集的区域。

河西的“重要性”也吸引了百强房企的目光。中国指数研究院发布的百强名单显示，至2017年，入驻南京的百强房企已经达到了43家，其中，河西地区始终展现出对百强房企的吸引力，2015年更是迎来了三家百强房企的首次入驻。

在楼市降温的大背景下，河西的确显得有些另类。从房企营销的角度看，也乐于看到此类购房的热潮，但类似疯狂的现象，却会引发各类市场的恐慌。严跃进指出，从这次疯狂背后也可以看出，房地产交易还是一个很原始的市场，未来是否也要考虑政府积极通过平台搭建，让大家可以在互联网平台上先选房，这样也防范类似深夜排队等问题的出现。

河西热究竟还会持续多久?业界说法不一，不过，多位业内人士表示“河西火”是建立在一定基础之上的，如果这些因素消失，这番热闹景象也将消失。

“哪个一二线城市，在严管预售价格的同时，都会出现单盘的热销，南京只不过是要求这10个盘同时开盘，所以热销现象更为集中而已。如果你家周边二手房卖6万/平米，新盘卖4万/平米，你会不会抢着买呢?除了需求外，有资格买也是一个影响因素。”亚豪机构市场研究部总监郭毅告诉和讯房产，各地政府严厉管控房价的背景下，新房市场突出的性价比优势激活潜在购房需求，其实说明需求依然旺盛，只不过此前处于观望状态，一旦遇到高性价比的产品，自然会促进需求的释放。

首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池也认为，价格因素很重要，这成为改善型和刚需型买房者纷纷拥抱“河西”的关键。据了解，此次10个楼盘所批销许的价格依然是一年之前的价格，比如，河西南每平方米35000元，河西中部每平方米4.5万元，而河西南的二手房单价目前已经高达每平方米4.5万元。

其实，南京河西热现象也并非个案。在调控政策纷纷落地之后，长沙(楼盘)、武汉(楼盘)、合肥(楼盘)、重庆(楼盘)等强二线城市都曾是“追捧对象”。但这种稳定状态也并非一直持续恒定，以长沙为例，相关数据显示，自3月、5月、9月，长沙连续实施、、限价、限签等房地产调控政策以来，长沙商品房销售的场面迅速趋冷。前三季度，新建商品房销售面积1347.28万平方米，同比下降22.3%。再比如，曾一度被看好且去年还在一路上扬的燕郊今年也进入了寒冬期，新房无供应、二手房成交价格普遍大跌1万元/平米，当初的客中途也纷纷退场。所以，在各项政策频出的背景板下，楼市有风险，上车需谨慎。

而在瞬息万变的世界，如今的“河西”如若一旦跳出了“严管预售的价格”，可能“凌晨排队现象”也将不复存在;现在引起的恐慌，到那个时候再回头看，也只是过眼云烟!