观点指数 | 武汉三季报：成交下滑供应反弹 百家房企争地布局忙

9月底国内掀起新一轮的调控潮，让原本开盘意愿较弱的开发商纷纷在国庆前集中推货，武汉(楼盘)楼市也因此抓住了金九的尾巴，打了个“翻身仗”。

观点指数 今年夏季，气候逐渐改善的武汉宣告退出全国“四大火炉”之列，将高温城市的帽子从头顶摘除。但从楼市的角度而言，即便调控在收紧，持续的热度并未完全退却。

武汉房地产市场信息网数据统计显示，传统金九月，武汉新建住宅成交约1.64万套，环比减少2.96%，同比下降18.41%，成交面积约213.04万平方米，环比增加5.98%，同比亦减少19.89%。

尽管月内该两项数据环比、同比都有所下降，但在加大供给侧改革的政策推动下，7-9月武汉新房供应月均一倍的速度在增长，同时土地供应也逐月递增。

整个三季度，武汉累计新房供应约485.09万平方米，新增土地供应109.17公顷，供应不足情况终于得到一定程度的缓解。

尤其一提的是，9月底国内掀起新一轮的调控潮，让原本开盘意愿较弱的开发商纷纷在国庆前集中推货，武汉楼市也因此抓住了金九的尾巴，打了个“翻身仗”。

随着武汉招商引资力度的加大，包括宝能、复星、融创等在内的各大开发商亦先后在武汉签下项目大单。

9月供应反弹 新房去化5万套

为确保市场平稳，武汉也曾出台多项措施打压投机行为同时促进新房供应量增加，但价格管控较严，尽管市场需求仍在，多数开发商获取预售证的意愿并不，而这一供应不足的情况也从上半年延续到了第三季度。

观点指数了解到，7月份武汉仅有22个住宅项目取得预售证，全市新增住宅供应98.67万平方米，环比大幅减少超过五成，同比降幅亦有一成。同期，楼市新房成交量则环比小幅增加2.09%至1.88万套。

及至8月份，武汉楼市住宅新增供应开始增加，环比29.7%至127.96万平方米，同比微增2.7%，月内38个住宅项目获取了预售证。但由于月内推货项目未成正比，相比前一月，武汉8月的新建住宅成交量减少了7.05%至1.69万套。

实际上，9月份上半月武汉市场因供应疲弱而导致的成交持续下滑的态势并未有明显改变，但9月下旬开始，国内多城连续出台调控，部分开发商不得不对推盘策略作出相应调整。

武汉房管局亦在9月23日发布进一步加强商品房预售管理规范销售行为的通知，要求房企停止全款购房可优先选房，以及取得预售证之前收取预订款、设置限制条件和拒绝公积金贷款等行为，违规开发商将被严惩。

随着多项政策叠加，调控效果作用逐步显现，开发商供应节奏也开始明显增加。8月底9月初每周仅5个项目加推的情况下，9月14-20日就有13个楼盘获得预售证，同时9个项目在周内开盘，调控政策出台当周，开盘数量变为了14个。

受供应大增的影响，此前被压抑的购房需求在短时间内大量释放，14个项目开盘的一周，有11个项目即在当天全部售罄。抢在国庆前加推的融创武汉壹号院、华发外滩首府、招商公园、融创融公馆等十余项目，亦基本“日光”。

观点指数获悉，整个9月份武汉共计有近70个项目获得预售证，新增供应258.46万平方米，接近今年单月供应新高。

至此，武汉第三季度新增供应共计485.09万平方米，累计成交新房5.21万套，去化面积512.03万平方米，后两项数据与去年同期相比分别减少了25.46%、30.26%。

业内人士分析，今年武汉第三季度成交整体下滑，主要还是来自调控政策的影响为主，但因多城调控加紧，开发商出于对政策继续加码的预期，开始集中推货，武汉全市供应量也因此得到补充。

但该业内人士同时指出，目前武汉去化周期仍只有2个月左右，或在10月份供应继续加大后，整体供求才会趋向平衡。

另外需要注意的是，主城区持续使得远城区在楼市成交及供应中的比例不断增加。以9月份为例，武汉远城区新房成交量环比增加了六成至6000套以上，供应量亦达到118.69万平方米，占总比46%，几乎与主城区平分秋色。

不过，远城区的供应目前仍以刚需为主。显然，交通条件及配套建设逐步完善后，被调控及高房价挤压的需求正往远城区迁移。

38宗地揽金120亿 碧桂园、旭辉连下4子

新房供应持续增加的同时，随之而来的还有一度匮乏的土地资源。

7月初披露的一份武汉住宅用地供应中期(2017-2021年)规划显示，2017-2021年武汉市计划供应住宅用地71475亩，年均住宅用地供应量14295亩，可建住房建筑面积约1.26亿平方米。且未来五年武汉市的供地重心集中在远城区，中心城区供地量不足三成。

据

观点指数统计，2017年上半年武汉共计出让了63宗地块，而仅7-9月份出让的土地就有38宗，总出让土地面积109.17公顷，总建筑面积为167.11万平方米。其中主城区仅14宗地出让，远城区供应土地则达到了24宗。

土地供应增加，一直急切寻求机会加码的房企伺机而动，且由于此次出让的地块中多达20宗均为纯住宅用地，纯商服用地12宗，商住用地4宗，前来竞拍的房企多达百家。

不过由于多为限价地块，38宗地起始总价109.51亿元，终成交总价约120.29亿元，整体溢价均不算高。

大的赢家当属上半年刚刚调整完武汉区域架构的碧桂园，新成立未足两年的碧桂园武汉区域公司在获得区域内的主要拿地权后，开始大量补货。

9月份两场土拍中，碧桂园6.52亿元在远城区连下4子，夺得蔡甸、汉南、经开区共计17.02公顷的土地，其中纯住宅地块3宗共11.82公顷。

较少出现在武汉土拍场上的旭辉也抓紧机会，联合本土的水墨清华置业拿下洪山区青菱村4宗共计45.83公顷的土地，宗成交价38.05亿元，其中纯住宅土地亦有3宗共33.18公顷。

仅碧桂园及旭辉两房企，就为武汉土地金贡献了44.57亿元。其次，保利、越秀、华润、招商、武汉地产、联投集团以及5月份一波三折首入武汉的五矿地产等开发商，也如愿在本季度的土地盛宴中分一杯羹。

而未能在公开市场寻到机会或希望得到更多资源的朗诗、花样年、保利等房企，也各自通过收购、合作等“曲线救国”的方式顺利加码。尤其武汉今年以来招商引资力度不断加大，看准了这一难得机会的开发商，亦在武汉大举揽地扩张。

据悉，9月份景瑞就成功以13亿收购洪山区大洲村41万体量土地，获得武汉市场入场券;徘徊已久的大悦城则终于与湖北人信集团签署硚口项目收购框架协议，首度落子武汉。

已通过合作落下两项目的金茂则再度牵手武汉新港建设获得新洲区阳逻、蔡甸区红光村两项目，布局项目因此增加至4个。泰禾则拿下武汉蔡甸区金沙半岛一个体量19.1万的住宅项目40%股权，获得其院子系产品新的“落脚点”。

此外，宝能、香港置地、复星、融创、华侨城、龙湖等也借助武汉招商引资的风口，纷纷重金接住政府抛出的橄榄枝，顺利加码市场。

龙湖地产签订的洪山区商业地产开发等相关领域合作总规模约200亿元，包括兴建“天街”品牌综合体、体验式科技商务区、高端智慧服务住区等。

宝能集团则拟300亿元在蔡甸区落地华中区总部，并在高端装备制造、科技孵化园、现代物流、总部经济、文旅和综合金融等多领域;香港置地集团将150亿在青山滨江商务区核心区东片创新型城市综合体及高品质居住项目，或将打造成建中英科技城。

融创及复星各自拿下4个项目，其中“武汉大学校友”孙宏斌在8月的“第二批武汉百万校友资智回汉·武汉大学专场”开幕式上连续签下了融创第二总部、产业基金、产业基地项目，融创体育公园项目，融创华中金融城二期项目及融创青山文创科技城四个项目。

复星则在于上海(楼盘)举办的武汉民营经济招商大会专场中以900亿的金额一口气签下汉正街复星蜂巢、复星现代服务业总部、创新金融蜂巢、沿江文化创意产业园4大项目，涉及领域包括金融、健康、医疗、教育、文化。

一直马不停蹄扩张的碧桂园也将触角伸向了武汉，8月份与武汉东湖新技术创业中心签署战略合作协议，意欲在产城融合项目、科技小镇、产城融合项目内科技企业孵化器的运营等方面开展深度合作。