观点指数 | 深圳三季报：“深八条”一年 均价平稳回落

自去年10月“深八条”颁布以来，深圳房地产调控已持续一周年，在楼市持续收紧氛围下，深圳(楼盘)新房成交均价继续回落至54374元/平方米，出现12连跌。

观点指数 在去年104新政和今年金融去杠杆等多种因素影响下，第三季度，调控成果显现，房地产市场降温，均价持续平稳回落。

受前三季度供应量减少影响，全市新房成交也略有下跌。据深圳规土委数据显示，第三季度深圳全市成交6735套新房住宅，环比减少7.0%，同比减少14.9%;成交均价54374元/平方米，环比微跌0.3%，同比下跌7.3%。

得益于8月份新房供应量成倍增长，9月深圳全市共计网签2728套一手住宅，环比大幅上升37.5%，同比上升4.2%，仅次于6月，创下年内成交第二高;成交均价微跌0.1%至54314元/平方米，自去年10月以来12连跌。

注意的是，在“租购并举”的大浪潮下，深圳也多次发声提出要加快培育租赁市场，其中尤为重要的是强化了对城中村租赁市场的指导。

调控成效明显 均价持续回落

自去年10月“深八条”颁布以来，深圳房地产调控已持续一周年，在楼市持续收紧氛围下，深圳新房成交均价继续回落至54374元/平方米，出现12连跌。

数据显示，前三季度，深圳楼市成交同比跌46.72%，超过一线城市平均跌幅39%，均价环比下跌虽然缓慢，但已持续12个月，截至9月，环比下跌2%，同比下跌12%。

回顾第三季度，深圳新房成交量出现小幅波动。受前期供应力度不足影响，7月份，全市共成交新房2023套，环比下跌31.5%;8月成交继续萎缩，跌破2000套。

得益于8月份新房供应量成倍增长，9月深圳全市成交迎来反弹，月度共计网签2728套一手住宅，环比大幅上升37.5%，同比上升4.2%，仅次于6月，创下年内成交第二高。

分区域来看，9月份，宝安延续8月，依然占据成交榜首，共成交1343套，环比增长达62.2%，主力成交项目包括天汇城、华侨城四海云亭、鸿荣源壹方中心、龙光玖龙台和中粮云景国际等。

龙岗区在卓越星源、合正丹郡、万科麓山、朗泓龙园大观等项目的助力下，共成交908套，与上个月持平，夺得成交榜眼;南山、福田及罗湖由于新房供应较少，成交量也相应较少，分别成交291套、120套及66套，盐田继续零成交。

二手房方面，9月深圳二手住宅成交5755套，与8月持平;成交均价54397元/平方米，环比下跌1.17%。与二季度总成交量相比，三季度减少了10%。

供应方面，8月份大量新盘入市的局面戛然而止，9月深圳仅有6个项目获批，其中仅三个含住宅，总套数1782套，环比下跌80%，总面积10.82万平方米，环比下跌88%。

需要注意的是，虽然三季度深圳并未出台新政，但利率上浮同样给楼市带来不少影响。

观点指数了解到，8月份深圳首套平均利率达到5.04% 二套利率小幅上升;9月22日之后，深圳四大银行均将首套房贷利率调至基准利率上浮10%，目前这已成为深圳房贷市场的主流。

业内人士认为，持续攀升的房贷利率及逐渐延长的放款期，在预示下半年深圳楼市调控依然收紧的同时，也进一步加大市场观望情绪。

租赁市场发力 重现划拨用地

“租购并举”大浪潮下，“租赁”一词在第三季度深圳楼市上的出现频率比以往更加频繁。

7月7日，深圳规土委发布的《深圳市住房建设规划2017年度实施计划》便已明确指出，要加快培育住房租赁市场，规范租赁市场秩序，培育多元化、规模化、专业化的住房供应主体，形成先租后买的梯度住房消费模式。

8月28日，深圳规土委发布《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》表示，在培育住房租赁市场供应主体上，鼓励企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，开展规模化租赁业务。

《意见》指出，“十三五”期间，通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套(间)村民自建房或村集体自有物业，统一租赁经营、规范管理。

在土地供应方面，自2017年8月起，以招拍挂方式出让的商品住房用地除按规定配建一定比例的保障性住房或人才住房外，应按不低于规划建筑面积20%的比例建设自持租赁住房，自持年限为70年。

与其他城市租赁新政不同的是，深圳强化了对城中村租赁市场的指导，提出日后在城中村租房将享受与普通商品租赁住房同等的公共配套服务。

与此同时，深圳将允许商业用房改建为租赁租房，并将创新探索发行租房租赁券，提高职工提取住房公积金支付房租的比例。

事实上，以城中村为主的、庞大的、租金相对较低的住房租赁市场，已成为深圳房地产市场不可或缺的组成部分。

据深圳市官方资料披露，深圳共有以行政村为单位的城中村241个，其中特区内城中村91个;城中村“农民房”或私人自建房超过35万栋，总建筑面积高达1.2亿平方米，占全市住房总量的49%。

政策支持下，开发商反应也相当迅速。政策颁布仅一个月后，万科便已宣布与福田区南园街道玉田村就物业托管签约，通过将玉田村将旗下物业承租，进行统一改造，并对“城中村”的基础设施、生活环境全面提升后，植入物业管理、长租公寓、社区商业等运营内容。

新消息显示，万科还与深圳市人才安居集团共同签署战略合作框架协议，双方将以万科泊寓平台为合作起点，在人才安居房和社会租赁住房的开发建设、房屋租购、装饰装修、物业管理等相关方面展开合作。

同时，为进一步培育租赁市场，10月11日，深圳还推出首宗“只租不售”宅地，规定持有者在建成后必须自持70年，限整体登记，不得销售、转让。公告称，该项目竣工验收后方可租赁，房产租赁合同的租期长不得超过20年。

一提的是，为能真正提供低价租赁住房，深圳还拟恢复已停止近30年的划拨供地模式。

9月1日出台的《深圳市人民政府关于完善土地供应管理的若干意见(征求意见稿)》指出，对于只租不售的人才和保障住房将实行划拨用地，产权归国家机关所有，以该方式取得的建设用地使用权不得转让、互换、出资、赠与或者抵押，不得改变用途。