国内首单权益型公寓类REITs获批　长租公寓证券化有待发展

深交所固定收益信息平台网站显示，“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”已于近日正式获深交所批准发行，拟发行金额为2.7亿元。据了解，新派公寓项目是国内首单长租公寓资产类REITs产品，也是国内首单权益型公寓类REITs。

随着国家房地产市场政策的转变，租赁市场加速崛起，长租公寓成为各方竞相布局的领域。然而发展长租公寓，由于持有物业等原因带来了大量资金沉淀，如何盘活资金成为长租公寓持续发展的重要课题。机构分析指出，发展REITs　对于租赁的意义在于，通过对未来的收益权益进行抵押，从而促进租赁市场的融资。此次获批的新派公寓专项计划有利于为后续长租公寓REITs产品的发行提供借鉴。

公开资料显示，新派公寓成立于2013年，是国内首家用私募基金方式收购资产并进行专业管理的长租公寓品牌，2013年新派公寓与其机构赛富基金联合发起的赛富不动产基金收购了位于北京(楼盘)国贸核心区域的70年住宅产权物业，然后对其进行改造成为品牌公寓，长期持有并运营。

注意的是，此项目从正式立项到批准只用了不到20天的时间。同时，没有借助任何第三方信用支持，仅靠新派公寓自身的运营管理和资产质量，使优先档资产支持证券级获得AAA的评级。

海通证券(600837,股吧)指出，2017　年以前，房地产中介和开发商通过引入战略或自有资金支持长租公寓的前期投入，融资渠道相对有限。近期，政策对于长租公寓的融资端逐渐加强了支持力度。

不过，也有机构表示，虽然在政策的引导下，长租公寓的融资渠道正在逐步打开，但目前仍处于初始阶段，后续发展需拭目以待。

仲量联行华东区部负责人邵律表示，对于长租公寓企业来说，更严峻的困难则是资金沉淀巨大，且收益率低。“这与房企目前流行的轻资产模式背离，且对运营管理能力提出极高要求。”邵律表示。有数据表明，很多长租公寓运营公司目前利润几乎为零，其中拿地成本和运营成本是大的两块成本，分别占到55%和22%左右。

要解决沉淀资金盘活的问题，就要依靠资产证券化政策和市场的进一步完善，例如，税收方面，对比各国REITs　相关的税收政策，中国仍未出台有关REITs　份额转让的实际优惠政策。

据介绍，目前长租公寓品牌公司做得比较多的证券化模式是租约证券化。如魔方公寓把全国3500多家公寓租金和物业费打包，以租约证券化的方式在今年年初发行首单ABS(资产支持证券)，总募资额达到3.5亿元;今年8月链家自如发行了房屋租金分期类ABS产品，首期发行规模5亿元。