观点指数 | 北京三季报：首开险胜泰禾 卖地逾1800亿领跑全国

对于房企而言，第三季度或许是一个不错的开始，毕竟部分积压了大半年的高端项目得以入市，预售证也成为决定房企是否能过个丰裕小年的重要因素。

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指数 2017年长假期一结束，各大城市交上的网签数据却让这个银十的开局显得彼为低沉。统计数据显示，十月第一周北京(楼盘)新房及二手房成交均创下十年来新低。

同样，北京的“金九”新房成交套数继续下探，但在市场整体低迷之际，二手房成交量与新房成交均价却有回温迹象。对此，分析则认为，调控影响的效应并未减弱，市场处于调整与企稳之中，但不排除将有继续回温的趋势。

自“930”及“317”调控以来，北京楼市走过了条过山车般的曲线，对于房企而言，第三季度或许是一个不错的开始，毕竟部分积压了大半年的高端项目得以入市，预售证也成为决定房企是否能过个丰裕小年的重要因素。

相比起卖“面包”的曲折，北京房企们今年内在土地上的获取要显得更为容易些。在加大供应土地特别是住宅用地的目标下，1-9月，北京累计成交65宗地块，总规划建筑面积835.8万平方米，成交金额达1830亿元。

首开微弱优势胜泰禾

大鳄云集的北京城，销冠的争夺战成为了国企首开与闽系房企泰禾的战场。据

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指数统计，前三季度首开再度摘得冠军，而泰禾则以微弱的差异居于第二。

前9个月，首开有超过十个项目推售，其中相当一部分为合作项目。首开华润城、首开国风美唐、首开琅樾、首开保利熙悦城郡等多家楼盘均录得超10亿元的销售额 。

其中，由首开及华润合作的首开华润城，2015年初的总价项目，在前三季度录得了30.6亿元的销售额 ，于单个住宅类楼盘销售中排名第三，目前首开华润城的销售均价8.8万元-9万元/平方米。

首开参股的景粼原著亦以31亿元录得住宅单盘第二，同样为首开的销冠位置增添了砝码。

相比之下，泰禾在北京的项目要少了一半，但包括泰禾中央广场、北科建泰禾丽春湖院子、泰禾昌平拾景园这几个项目，泰禾成为了在销售额上可与首开同场较量的对手。

其中，泰禾中央广场共计卖出两千多套，均价约为5.4万元/平方米，实现75亿销售额，成为北京单盘销冠。9月底，昌平拾景园项目二度开盘也录得了30亿元的销售额 ，加上一期累计收金50亿元。

泰禾与首开之后，是以万科、华润、首创及龙湖等房企为主的第二梯队。万科同样以多盘取胜，千万级豪宅五矿万科如园，万科翡翠系北京首个项目万科翡翠公园这两个高端项目均是万科销售主力。

除了多个老盘项目加推，万科纯新盘项目也将于十月登场。9月30日，万科弗农小镇项目获批361套房源，均价在2.7万元-3.5万元之间。这个项目是此前万科收购中投发展资产包时所获取的，也是万科在京落地的首个产业小镇。

在上半年刚刚足够跨入前十的华润，下半年随着中国玺、华润昆仑域、华润未来城市的入市，竞争力明显提升。这三个项目均在8月份刚获得预售证，共计有超过600套房源推出，前两个项目均价都超过了9万元/平。目前，中国玺及华润未来城市已分别有超过22亿、11亿元成交。

楼市低位调整渐见回温

2017年，在“930”及“317”两轮调控下，首付比例提高、商住等政策的实施，房贷利率回归至基准利率甚至上浮10%-25%……使得北京市场整体上在三月实现了短暂“绚烂”的释放后，呈快速或逐步下探的趋势。至9月，在市场整体低迷之际，二手房成交量与新房成交均价却有回温迹象。

北京住建委数据显示，9月北京共批准预售证27个，批准预售面积90.6万平方米，其中住宅4634套，商业单元354套、办公单元2019套，其他为车位。相比八月13个项目共计2675套住宅获批的情况，供应明显大增。

成交上，9月新房成交呈现量跌价涨的趋势。北京中原统计数据显示，北京月内新房(不包括保障房与自住房)成交1257套，环比下降15%;成交均价56880元/平方米，环比11.79%。

二手房市场方面，

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指数统计，2017年9月北京存量房网上签约1.01万套，签约面积86.06万平方米，其中住宅签约8877套，涉及面积78.64万平方米。

回顾今年以来新房及二手房市场成交情况，北京仅3月份因新政刺激而录得新房超过3000套的成交额，其他各月销售均在3000套以下，而6月至今每月成交更是在2000套以下的低位徘徊。

掐预售证发放速度、限制预售价格也是今年的调控高着，北京自年初便少有超过8万元/平方米的楼盘获批，多个楼盘一再延迟推售。

直到8月，获批项目中有近一半项目的均价超过了8万元，位于西城区德胜门外大街的中骏天宸更是拿到了超过13万元/平方米的售价。因而，分析指出，放松预售证批准条件或将在一定程度上影响未来均价的。

数据来源：观点指数、北京住建委

二手房方面，如图所示，自3月以来成交量逐渐下降，对比2016年，跌幅呈扩大趋势。但从8、9月连续两月成交可见，二手房成交已有所回温。

业内人士分析认为，二手房交易量持续两个月回升并不意味着调控的减弱，某种程度上是得益于调控下房价的回落，使得部分刚需理性回归，表现为成交量的。而且，二手房的成交从3月迅速下降到7月的底点，预计下滑的空间并不大，接下来市场主基调将呈企稳或回升趋势。

政策方面，北京再度发挥带头作用，今年来在住房租赁与共有产权政策的推进上均有不同程度的进展。

继8月17日公布规范住房租赁市场的通知后，北京于9月29日正式宣布将自10月31日起实施该文件。这其中受关注的莫过于对租赁住房用户在公共服务上的权利的确认。文件中指出，北京市户籍无房家庭适龄子女按照相关规定可以在租房所在区接受义务教育。

此外，北京市共有产权管理办法亦宣布自9月30日起开始实施。

土地收金逾1800亿领跑全国

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指数监测到，九月份北京共成交六宗地块，总规划建筑面积86.49万平方米，总成交金额达207.2亿元，包括三宗居住类用地。

特别的是，港企九龙仓以62.6亿竞得丰台区卢沟桥乡超10万平米宅地，成为本月大赢家;而泰禾亦以59.6亿元重返久违的北京土拍市场，这是泰禾继2015年9月15日拿下中关村(000931,股吧)科技园区住宅混合公建用地后，再次在北京公开拿地。

回顾2017年北京土地成交情况，1-9月，北京累计成交65宗地块，总规划建筑面积835.8万平方米，成交金额达1830亿元。1830亿元的成交额是去年的四倍左右，亦居今年国内各大城市土地成交金额首位，位列其后的是杭州(楼盘)与南京(楼盘)。

其中，四月达到了年内的土地成交高峰，共有18宗地块成交，成交金额达431.5亿元;7、8月单月土地成交金额 均超过了300亿。

数据来源：观点指数、北京规土委

从溢价率来看，4月的溢价率同样高，其中首开、中海、保利、龙湖以127亿元总价竞得大兴区旧宫的两宗地块溢价均接近50%。

而且，今年来为数不多的溢价超100%的地块均分布于4月份，都是机构养老设施用地。这四宗养老用地均被中弘摘得，溢价率分别达131%、179%、273%、275%，不过由于起始价较低，四宗地块总价仅14.9亿元。

自2016年底以来，北京的土地供应规模逐渐加大，包括住宅用地及自住房地块的供应均有大幅。截至10月11日，年内北京成交的土地(不计棚改及工业用地)共计68宗，总成交金额达1922亿元，总建筑面积为819.9万平方米。

北京4月份公布的供地计划显示，未来五年北京全市计划供应住宅用地6000公顷、年均1200公顷，以保障150万套住房建设需求。其中，自住型商品房将供地达1020公顷、拟建25万套房。

土地供应的大增、新出让规则的设置，北京土地竞争虽然激烈，但仍为外来房企及小房企提供了进入的机会，过去土地储备少得“揭不开锅”的局促局面有所缓和。其中，河南本土房企正商接连摘得两宗地块首入北京;金科更是得以在8月一连拿三宗地块，碧桂园同样摘得三宗地块并进入了主城区……

拿地的代价之一是——自持，先吃螃蟹的万科所拿的100%自持地块目前还未有更多动态。但

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指数统计，截至9月底，北京共超过20宗涉及自持地块成交，其中有四宗地块自持比例达到了70%。