威海、聊城“限售”三四线城市加入“限售”行列

11日，聊城市下发《关于促进全市房地产市场平稳健康发展的意见(征求意见稿)》(下称“《意见》”)，正式加入实施房地产调控政策的城市行列。在这则《意见》中，限售政策被列入其中。

与聊城同属三四线城市的威海市，此前也已经实施房地产限售政策。而在其他已经实施房地产调控政策的一二线城市，限售几乎成为“标配”内容。

聊城加入限售阵营

经济导报记者注意到，聊城市下发的《意见》内容非常丰富，既包括住宅用地、商品房供应，也包括市场需求、投机性购房调控，还包括市场秩序整顿规范等。

在住宅用地供应管理方面，《意见》要求严格落实住建部、国土部的要求，建立住宅用地供应与商品住房库存状况挂钩机制，根据商品住房库存去化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序。同时，建立购地资金审查制度，确保房地产开发企业使用合规自有资金购地，不得是银行贷款、股东借款、转贷或筹集资金等不合规资金;如发现资金来源与申报不符或违反规定的，解除成交确认书，并2年内禁止在全市范围内参与土地招拍挂。

在住宅用地出让方式方面，要灵活确定住宅用地竞价方式，积极探索采取“限房价、竞地价”“限地价、竞自持面积”“限地价、竞房价”“限地价、竞配建”等方式，严防高价地扰乱市场预期。

《意见》要求把握商品住房供应节奏。商品住房去化周期较短的县(市)，要建立商品住房项目行政审批快速通道，提高办事效率，严格落实商品住房开工、竣工申报制度，督促在建项目加快建设进度和上市节奏，尽快形成有效供应;商品住房去化周期较长的县(市)，可在划拨决定书和出让合同约定的开工期限内适当放宽开工时限，放缓供应节奏。

如果说前述内容都是针对供应端，那么需求端的内容也很多。《意见》提出，要合理引导住房需求。适时调整商业性个人住房贷款低首付款比例和贷款利率水平，对贷款购买首套自住房的，低首付款比例不得低于20%;对贷款购买二套普通自住房的，低首付款比例不得低于30%，贷款利率上浮10%;对贷款购买三套普通自住房的，禁止贷款。

限售政策也是本次调控的一大亮点。《意见》明确，在城区范围内实行新购住房(包括新建商品住房和二手住房)限制转让措施，即本市居民新购住房自取得产权证书满2年后方可上市交易，非本市居民新购住房自取得产权证书满3年后方可上市交易。

部分三四线城市房价

其实早在聊城之前，威海市也出台了房地产调控政策，内容包括首套住房公积金贷款首付比例由20%提高至30%;非本市户籍居民家庭在市区部分区域范围内购买的新建商品住房和二手住房，需取得不动产权属证书满3年后方可上市交易，等等。

经济导报记者了解到，一些三四线城市近期频频出台房地产调控政策的背景是，自今年春节以来，部分三四线城市房价幅度较大。

聊城市民蒋先生向经济导报记者介绍，自春节以来，聊城市房价快速，“年初的时候平均房价也就五六千元/平方米，现在已经普遍在7000元/平方米以上了。现在总价在70万元以下的楼盘已经很少了。”蒋先生老家是聊城市高唐县，他说，不仅仅是聊城房价在涨，高唐的房价也在涨，“高唐县城现在大部分楼盘的价格已经有四五千元/平方米，个别楼盘甚至已经在5000元/平方米以上了。”

一位下半年在聊城拿地的开发商中层人士向经济导报记者介绍，目前聊城库存整体较低，四区在售楼盘不足10家，即将入市的楼盘也不多。“房价的主要原因还是供求关系不平衡导致的，而本次聊城所发布的《意见》也主要指向了改善供求关系。”该人士向经济导报记者说道。

经济导报记者注意到，三四线城市房价涨幅大于一二线城市是近期房地产市场的一个重要特点。国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格变动情况中就包含4个山东城市，其中二线城市为济南、青岛(楼盘)，三四线城市为济宁(楼盘)、烟台(楼盘)。今年8月份，济南新建商品房价格环比下跌0.3%，青岛的数据为0.3%，而济宁、烟台的数据分别为0.7%和0.5%;7月份，济南、青岛新建商品房价格环比0.1%和0.3%，而济宁、烟台的数据分别为0.8%和0.9%。

合富辉煌山东分公司副总经理许传明向经济导报记者分析，很多三四线城市的情况比较类似：今年以来很多三四线城市的库存去化已经完成，市场整体供应比较紧张，使房价出现了较大幅度。

限售成为调控“标配”

注意的是，在聊城、威海出台的房地产调控政策中，都采取了“限售”的政策。而在济南、青岛等二线城市，大都已经实施了“限售”政策。

在各城市实施的限售政策中，部分以取得产权证书的日期为开始，济南、青岛、聊城、威海都是如此，时间通常在2年至3年左右;也有一些城市的限售以网签日为开始，限售时间通常在5年左右。

许传明分析称，对于新建商品房来说，一个楼盘从开盘到取得预售证，通常需要36个月左右。以此粗略估算，无论是以网签时间开始，还是以取得产权证书的时间开始，各城市限售的时间相差不多———大概在楼盘开盘后5年左右的时间。

限售政策可谓本轮房地产调控的一个亮点，它冻结了房地产市场的流动性，有助于降低房地产市场的“属性”。“在这样的调控政策下，房地产持有周期加长、成本加大，房地产已经不是一个好的选择。这符合‘房子是用来住的，不是用来炒的’这个定位。”许传明说道。