简述海南房产史上第一次大崩盘

海南：中国房地产第一次大崩盘

第三个故事比较久远，来自1990年代的海南，称得上中国楼市真正意义的大崩盘。

今天应该没有多少人还知道，海南当初也和深圳一样属于耀眼的经济特区。

1988年，海南从广东脱离成为独自的省份，也成为中国唯一的省级经济特区。经济开发建设的需求，政策层面的倾斜，让海南一度成为堪比北上广的存在。

“要挣钱，到海南;要发财，炒楼花”，吸引着来自全国各地的淘金者。鼎盛时期，这个只有600多万人口的小岛上，云集了两万多家房地产公司，平均每300人就对应一家房地产公司。

海南房价一日千里，从1988年到1991年，海口三亚等热门地区商品房价格基本维持在1300-1400元/平方米之间，而1992年就蹿升到5000元/平，1993年更是达到7500元/平的巅峰，两年翻了三倍以上。

短短一年多，海南土地价格从1991年的几十万每亩，攀升到1993年的高600多万元/亩。

要知道，当时海南的人均可支配收入只有2000多元，三年的纯收入才买得起一平方米的房子。

与之对比，1992年全国商品房均价只有995元/平，而北上广深的商品房均价直到1998年都还在5000元以内。

显然，这种场面不会持久。

1993年6月，面对楼市过热，中央出台宏观调控政策，限期收回违章拆借资金、削减基建、清理所有在建项目，招招对准房地产市场。与此同时，国务院还宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。

釜底抽薪，一夜寒冬。海南房地产市场应声而落，海南经济亦进入断崖式下跌。

大量房地产企业倒闭，无数人血本无归。这些企业在海南留下了600多栋烂尾楼、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金。部分烂尾楼长期得不到盘活，一度变为养猪场。

一时间，“天涯海角烂尾楼”成为海南的象征。

1999年开始，海南用了整整七年时间，才将房地产库存清理完成。直到2010年前后，在中国楼市暴涨的大背景下，借“国际旅游岛”国家规划的东风，海口房价才重新触及当初的高点。然而，很多人却没有机会享受这一“成果”了。

教训：与泡沫共舞的下场

杭州、温州、海南，在漫长的二十多年里，究竟给我们留下了什么教训?

其一，过去二十多年，中国房价的，既有合理因素，也有泡沫因素。合理的一面是，经济高速的发展，居民可支配收入的不断提高，城镇化的推进，以及住房消费改善的需求;不合理的一面是，由于房地产具有刺激经济和带来土地财政的双重效应，从而让房地产有了绑架中国经济的资本，也使房价获得了来自于政府的隐性担保，但这种担保，只会让问题进一步累积，让风险不断郁积。

其二，房价只涨不跌的神话已经深入人心。正因为如此，所以在每一轮的中，都会出现恐慌式的暴涨，房价一夜之间就可能蹭蹭数十万元。也因为如此，每逢楼市出现调整，房价出现下跌，总会出现以围攻、打砸售楼处为特色的退房潮。接受得了涨，接受不了跌，这已经成为全民情绪，而这种情绪中，却隐藏着混乱的因子。

其三，如果每一次楼市正常的调整，都被政策所挽救，那么楼市风险就永远得不到释放。如果每一次救市终都成了暴涨，那么对于所有国民来说，就会形成一种“救市等同于暴涨”的错误预期，只会进一步加剧社会的恐慌。每个人都唯恐搭不上房价保障的顺风车，都唯恐被时代所抛弃。

其四，没有经济基本面和人口流入支撑的城市，房价暴涨只是一场击鼓传花的游戏。依靠人为控制土地供应带来的暴涨，终究也会带来暴跌。这是今天的我们所警惕的。