昆明楼市新政出台 西南房地产市场系统管控措施凸显

“从昆明当前楼市交易情况看，说明非热点二线城市也开始升温，充分体现了当前楼市市场基本面转变的导向。类似的管控有助于昆明楼市的稳定发展，也成为当前西南市场较早出台系统性管控政策的城市。”

库存下降，房价微升是昆明2017年楼市的真实写照。

公开数据显示，截至2017年6月，昆明商品房存量2778万平方米，较2016年底下降了145万平方米，按照2017年上半年月均去化107万平方米计算，还需26个月消化，其中主要库存为商业地产;商品房价格较2016年下半年稳步上升，且较为明显，均价9232元/平方米，相较于2016年下半年增加了272元/平方米。

10月12日，云南省昆明市人民政府办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称“通知”)，宣布分区限售、调整贷款受理条件、落实供地计划等八大措施，维护市场稳定。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“从昆明当前楼市交易情况来看，去库存周期持续减少，各类投机需求有增加趋势，所以出台管控也是为了防范楼市过热。此类政策对于昆明楼市的平稳健康发展等都有积极的作用。”

低价且供销比小 限售直指呈贡

通知指出，在昆明市呈贡区新购买的新建商品住房，需取得不动产权属证书满2年方可上市交易。

严跃进分析称：“对于呈贡区来说，本身作为楼市交易热点区域，当前市场交易持续升温，进行管控也是为了防范各类投机需求的导入。通过限售的政策，有助于防范各类短期炒房的现象出现，有利于规范当前的楼市交易。”

事实上，根据昆明锐理数据统计显示，相较东市区、西市区、南市区、北市区和中市区5个区域，呈贡区的房价低，且供需矛盾更为明显。

呈贡区今年上半年均价为6820元/平方米，远低于上述5个区域的平均价格(依次分别为)：7571元/平方米、8815元/平方米、9988元/平方米、8917元/平方米和12546元/平方米。

此外，呈贡区新增面积和销售面积明显失调，分别为61.91万平方米和128.29万平方米，供销比为0.48，而根据中国房地产报记者比对计算，其他5个区域的供销比依次分别为1.39、1.25、0.79、0.67和0.63。

低价且供不应求成为此次昆明新政直指呈贡区的重要原因。

个贷高位运行 公积金政策再加码

通知指出，调整贷款受理条件，将缴存职工足额缴存住房公积金6个月且开户满6个月以上可以申请贷款调整为缴存职工足额缴存住房公积金12个月且开户满12个月以上可以申请贷款。

事实上，今年以来昆明已经对公积金政策作了3次调整。4月11日，昆明公积金中心提出外省人可在昆明续缴公积金，时值武汉(楼盘)、成都、长沙(楼盘)、合肥(楼盘)、南昌(楼盘)5个省会城市住房公积金管理中心在武汉召开联席会，就自由职业者和在校大学生自愿缴存使用公积金等议题达成合作行动计划，因此，此次公积金细则调整有异曲同工之处，留住人才的同时可以助力房地产市场去库存。

5月27日，昆明调整公积金政策为“缴存6个月才可贷款”，彼时，昆明市住房公积金管理中心全辖个贷率为86.27%，已经处于高位运行，此次调整是为了防止住房公积金资金流动性不足带来的风险及突发事件，确保昆明市住房公积金的安全。

对于10月12日公积金细则的调整，严跃进分析称：“政策第二条和公积金流动性相对不足有关系，类似的管控也在很大程度上说明了一点，即公积金政策管控是信贷政策收紧的第一个信号，往往后续公积金政策收紧以后，商业银行贷款的政策也会有收紧的可能。”

房企抢地热 须加大土地供应

通知指出，按照住房城乡建设部、国土资源部《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》(住房(2017)80号)要求，落实供地计划，加大土地征收力度，加大普通商品住宅用地供应，加快闲置土地清理处置，积极盘活存量土地;各县(市)区人民政府加快辖区内的城市规划编制，并上报审批，促进项目开发建设，形成市场有效供给。

事实上，早在4月23日，昆明市工信委、市商务局、市发改委及市国土资源局4部门相关负责人，就《 昆明市人民政府关于进一步促进全市经济平稳健康发展26条措施的意见》 进行了细致解读。 昆明市国土资源局在解读时提到，在“符合规划的前提下，经政府批准，国有土地使用权人可通过自主、联合、转让等多种方式，对其使用的国有建设用地进行改造开发，鼓励国有土地使用权人收购相邻多宗国有土地地块进行成片改造开发”。

确实，今年的昆明房地产市场十分，在热点一二线城市楼市调控趋严的挤压下，万达、北大资源、中交地产、恒大等房企进入昆明“抢地”。

昆明锐理研究数据显示，土地市场2017年上半年成果喜人，整体呈现量价齐升的状态。成交环比25.56%，地价增至425万元/亩，成交总金额198.54亿元，达历年新高。 2017年上半年土地供应57宗，面积3467亩，成交67宗，面积4675亩，楼面价2330元/平方米，溢价率9.30%。

对此，严跃进分析称：“从昆明当前楼市交易情况看，说明非热点二线城市也开始升温，充分体现了当前楼市市场基本面转变的导向。类似的管控有助于昆明楼市的稳定发展，也成为当前西南市场较早出台系统性管控政策的城市。”

附全文：

昆明市人民政府办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知

各县(市)、区人民政府、市政府各委办局，各国家级、省级开发(度假)园区管委会：

为贯彻落实国家和省、市关于促进房地产市场平稳健康发展的有关政策，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，结合我市实际，现将有关事项通知如下：

一、在昆明市呈贡区新购买的新建商品住房，需取得不动产权属证书满2年方可上市交易。

二、调整贷款受理条件，将缴存职工足额缴存住房公积金6个月且开户满6个月以上可以申请贷款调整为缴存职工足额缴存住房公积金12个月且开户满12个月以上可以申请贷款。

三、严格执行中国人民银行、中国银行(601988,股吧)业监督管理委员会关于个人住房贷款的相关规定。

四、商品房经营者在取得预售许可证和销售现房时，对新建商品房销售价格应按照《云南省商品房销管明码标价实施细则》的要求，实行明码标价。严格执行商品房销售明码标价“一套一标”的规定，商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。销修商品房配套车位(库、房)的，应同时标明车位(库、房)的价格。自觉接受各级价格主管部门对执行明码标价和收费公示规定的监督检查。

五、按照住房城乡建设部、国土资源部《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》(住房(2017)80号)要求，落实供地计划，加强土地征收力度，加大普通商品住宅用地供应，加快闲置土地清理处置，积极盘活存量土地;各县(市)区人民政府加快辖区内的城市规划编制，并上报审批，促进项目开发建设，形成市场有效供给。

六、对特定区域范围内住宅用地和商住混合用地，采取“限房价、竟地价”方式出让。进一步加大限价商品房市场供应。

七、对城中村改造和经规委会审议通过的用地面积较大的房地产开发项目，房地产开发企业可申请一次规划、分期供地、分批办证、分片开发、分期核实。

八、本通知自印发之日起施行。

昆明市人民政府办公厅2017年10月11日