海南楼市调控：房产与旅游并进

国庆长假，北方大幅降温，好像提前进入冬季，笔者一位东北的朋友，长期期间携一家老小去海南度假。当然，少不了朋友圈“晒一晒”，但给笔者的感觉是，貌似除了拥堵还是拥堵，很多餐馆到了“抢饭吃”的地步。私信后，才知道，除了拥堵，还有“死贵死贵”的消费成本。据悉，国庆期间，三亚三星级的酒店，日房费也要2500-3000元。笔者还有一些朋友刚去东京、台北，据悉市中心同等酒店也不要这么贵?为此，有网友留言，去三亚不如去巴厘岛和马尔代夫。

中国只有一个海南岛，中国也只有一个三亚。确实，近年来冬天去海南岛、去三亚，度假的成本太高了。前些年，有报道称，除夕夜三亚五星级酒店的房费竟然超过1万元，真是令人“乍舌”。如此看来，去海南度假、去三亚度假(特别是从北方去)，还真不如去巴厘岛和马尔代夫。为什么这么贵呢?当然，人多是一个主要原因，北方的朋友都想到海南和三亚去晒太阳、躲雾霾、浸泡在天然氧吧里。但是，在很大程度上，三亚的房子太贵了，贵到旅游托不起。

曾记否，2009年海南国际旅游岛规划获批后，如何规划旅游基础设施、如何规范旅游市场秩序、如何做好政府“软服务”等，这些事关旅游岛建设的“大事”未有任何着落，房价先暴涨起来。当时，全国购房者浩浩荡荡开赴海南。貌似，遭受上世纪90年代楼市泡沫破灭打击的海南，将迎来又一次楼市的盛宴。海南的房价、三亚的房价，也就是从那个时候开始暴涨的。2009年底，三亚房价不足1万元，2010年1月国际旅游岛规划获批后，短短3个月内翻了一倍。

目前，三亚的房价已在3万元左右。试想，常住人口只有75万，居民年可支配收入刚过2万元，怎么支撑得起3万元的房价呢?毫无疑问，连同寒流一起来的巨量北方资金，是海南和三亚高房价的强力推手。今年夏天，笔者去海南开会，一下飞机，迎接你的不是海南的新鲜空气，而是应接不暇的楼盘广告。从效果图和广告语来看，每一个楼盘不仅是理想的度假胜地，也是的佳选择。当地朋友告诉笔者，全国知名开发商都来了，每一个县都已被大大小小的开发商占领。

笔者不无担忧，如此下来，海南离第二次楼市崩盘不远了。好在，政府有前瞻眼光，当然上一次危机的伤疤还在隐隐作痛。就在国庆前一天，海南发布调控新政，停止批准套型建筑面积在100平方米以下的商品住宅建设，这是真正的因城施策。海南岛是个弹丸之地，大量增加适合个人购置和的小户型住宅，大片天然绿地消失，损失的是海南的竞争力;另外，住宅小型化，大量北方客到来，不建公共配套，冬天拥挤不堪，建了公共配套，平时太浪费，还挤占自然资源;还有，本来为旅游服务的商业服务业空间，也大量异化为销售的房地产。

显然，不管是地方政府，还是开发商、者，或是拆迁受益的本地居民，楼市发展带来的财富效应太过诱人，但楼市繁荣不仅像病毒繁殖一样，挤占空间，还以房价拉高所有以物业为空间的实体成本。实际上，就现在规模看，从旅游需求角度，海南的房子足够了。再建下去，只能助长投机，嫩甜的空气、碧绿的海水、洁净的海滩会越来越少。房地产繁荣，只是一时，但烟花易冷。这个痛，海南政府和人民比谁都清楚，因为只有海南楼市真正经历了有涨有跌、周期完整的泡沫全过程。上世纪90年代楼市泡沫，重灾区在海南，惠州、北海也较严重。直到今天，相比周边，这三个地区的经济转型还未到位，似乎还在为泡沫买单。当下，房价又上“新台阶”，影响不可同日而语，冬天来临前，海南出这个政策恰逢其时。

对于海南来讲，大的竞争力，就是上天赐予的旅游资源。“天价餐”诈骗事件后，政府力腕整顿，旅游市场秩序大有改观，加上环岛免费高速建设，休闲度假取代观光式旅游的兴起，国际旅游岛建设走上正轨。目前，国际旅游岛建设的大障碍，就是高成本。时下，国人旅游可不像过去了，互联网发展、国人视界拓宽，可选择替代的多了，去国外旅游也常态化了。国人眼里，类似海南的旅游目的地，可不知一个，就连临近的越南、泰国、马来、印尼等地，都大规模开发海滩，吸引中国人前来度假。但是，对于国家来讲，论气候环境之怡人，唯有海南。

因此，海南必须要把成本降下来，首当其冲的就是，楼市要完全回归到服务于旅游的基础属性。唯有此，国际旅游岛才能真正建起来。当然，正如海南省政府所言，调控不会一刀切，对于本地居民，不仅新建住房户型设计多样，还会发展共有产权、租赁住房等。目前海南75%的房子卖给了人。因此，这个政策针对的是外来客、候鸟型购房者(度假+)，而本地人的合理需求(包括改善型需求)则区别对待。因此，海南调控真可谓“一城一策”，也是对住房回归居住属性、非住房回归实体用途的大贯彻。唯有此，国际旅游岛才能建起来。