刘志峰：房改促进了从有房住到住好房、有居住空间向生活服务空间两个转变

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“从改革的进程看，房改经历了从筹划到全面推进，从单向突破到逐步推到改革的阶段。”住建部原副部长.中国房地产业协会会长刘志峰在9月18日的中国房地产界25年荣誉殿堂暨特色小镇难点剖析会议与高峰论坛——将中国房地产改革进行到底会上表示。

他进一步解释，房改在1991年之前处在探索和实验阶段，期间进行了大量的调查摸索和酝酿。1992年到1997年初步推进阶段，初步形成了房地产开发.经营.管理服务。1998年开始重大突破阶段，国务院先后发布了深化城镇住房制度改革，加快住房建设23号文件，明确了改革的目标任务。2003年以来完善整治阶段，明确了房地产为国民经济的支柱产业，到现在房地产仍然是经济社会发展的重要组成部分。

期间，四个阶段的发展实现了住房由极度短缺到快速发展再到稳步推进三个跨越，促进了从有房住到住好房，有居住空间向生活服务空间两个转变。

从改革意义上看，房改打破了传统的分房，确定了市场经济配置资源的基础性地位，同时发挥政府的重要作用，实现了住房供应和分配制度的重大变革，在房改的推动下，原有的以住房收入分配，低租金为特征的旧的体制被打破，确立了新市场经济的城镇住房新体制，确立了住房社会化.市场化的目标方向，形成了以居民为主，多种产权并存的格局。房地产市场从无到有，住房二级市场和租赁市场逐步发育，中介服务加快发展，专业化管理和社区服务基本建立，市场规制不断完善，市场体系逐步健全，中低收入家庭给予支持的住房体系，为房地产健康持续发展奠定了理论制度和建设基础。

事实上，从改革的效果来看，房改带来了四个方面变化。

在刘志峰看来，一是居住条件变化，很多学者在报告中间都讲目前中国房地产有过剩，我认为短缺和过剩并存，人居面积超过了发达国家，其实这里有好多误解。

二是地位的变化，房地产成为带动力强，关注度高与群众生活息息相关的重要产业，2016年房地产增加值占GDP的比重为6.5%，拉动了经济增长，改变了城镇面貌，促进了相关产业发展。

三是发展理念和方式的变化，从四元驱动转向创新融合，综合共享开发，从项目开放转向城市运营和社区服务，培育了一批能带动产业进步，引领行业发展的新一代大型房企。

四是住房管理的变化，从政府单位企业直接管理逐步转向专业化.社会化的管理，但也要看到房地产在快速发展中积累和沉淀了大量物质，城市分化严重供需矛盾突出，金融风险加大，短板显现，资源消耗严重。

注意的是，房地产市场化25年发展过程中也出了两个突出问题。

刘志峰认为，一个问题是房价过快，另外一个问题住房质量有待进一步解决。关于前者，一线和二线城市房价快速，国家出台了多轮调控政策，但都没有能从根本上解决问题，一线城市通过等调控政策，初步抑制了房价的势头，但是也没有触及到影响房价的要害物体。房价过快，甚至调控越调越高，这里面包括几方面原因。第一，投机炒作，大量实体经济流入房地产，第二，经济发展过度依赖房地产，房地产在中比重大，带动了水泥.钢铁.电器等上下游产业。第三，地方政府过渡依赖土地财政，形成了经济发展建设与房地产一损俱损，一荣俱荣的关系，导致地方缺乏调控的动力。

针对上述问题有哪些解决方案?刘志峰表示，房价过快，关键建立和实施土地财税金融产业等长效机制，但核心是房地产税，因此我第一个意见，要尽快出台房地产税。所谓老房老办法，是在旧房下面征收房地产税，因为住房建设用地通过招牌挂取得，这块量比较大，这类住房市场包含了未来房地产税的因素，不能因为土地招牌挂存在就不能征收房地产税。这几年土地价格越来越高，在这样的情况下，在征收房地产税会形成重合征税，另一类住房是经济住房，这类住房未收取土地出让金，案例可征收房地产税，但考虑部分家庭按市场价购买，房价中包含土地出让因素，为了保障社会稳定，上述两类住房，以土地使用权的时间为整，土地使用权到期以后再予以征收。

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