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“限购+限售+限贷”剪刀差:8月龙头房企销售劲爆,爆发式增长再来啦?

2017年09月12日来源:华尔街见闻政策法规责任编辑:tsjie

与7月销售环比普遍下滑相比,8月中国龙头房企销售再现劲爆。

克而瑞数据显示,中国TOP20房企经历7月低谷后,8月销售业绩增幅较大,高达10.6%。

万科8月实现销售面积273.9万平方米,同比增加68.97%;销售金额为370.4亿元,同比上升85.11%。

多家券商研报皆认为,龙头房企的市场集中度提升趋势日渐显著,在调控长周期的背景下,龙头房企销售不必担忧。

数据表明,从 2017 年公布销售目标的龙头房企来看,1-8月大部分目标完成率已超 70%。这意味着2017年龙头房企的销售金额与销售面积将双双再创历史纪录。

“今年以来,地产调控政策日渐严厉,一度引起市场对房地产长期环境的悲观。但是,8月龙头房企销售数据增长,再度突破了这一局面,不排除金九银十龙头房企还能保持较好的销售态势。”一位券商分析师告诉华尔街见闻。

需要指出的是,中国龙头房企未来5年的发展空间仍然巨大。虽然楼市调控面临重压,但市场表现乐观,预计未来几年中国龙头房企的市场集中度还将上升,龙头房企的优势正在凸显。8月房企销售仍处“历史高位”

在“限购+限售+限贷”的组合拳下,虽然热点城市房价快速上涨的势头得到遏制,但是上市房企高涨的业绩却与调控形成反差。

截至9月7日,已有26家上市房企公布销售业绩,其前8月合计销售达到20147.68亿元,同比增长44.16%。融创中国以110.78%的同比增幅,一举成为上市房企销售总额增幅最高的公司。

整体来看,前8月销售总额破千亿元的上市房企已达6家,销售额同比增幅超过50%的上市房企也有6家。虽然全国多地房产信贷收紧,但是多家上市房企依然上调年度销售目标。良好的业绩表现,让融创中国将今年的销售目标由2100亿元上调为3000亿元。碧桂园总裁莫斌在业绩发布会上宣布,将全年销售目标上调至5000亿元,较去年实际销售额高出62%。

叠加2016年末的结转,大部分房企收获了历史上最丰盛的2017年上半年。从市场看,虽然政策调控抑制了一二线城市的房价,但从全国看,整体市场销售依然同比上涨。2017年,中国房地产市场销售有望继续刷新2016年创造的纪录。

今年前8月,万科累计实现销售面积2391.6万平方米,同比上升34.46%;销售金额为人民币3497.8亿元,同比上升47.26%。值得注意的是,万科前8月的销售金额已经接近2016年全年3647.7亿元的规模。

融创中国8月实现合同销售305.4亿元,同比增长237%;合同销售面积约183.2万平方米。前8月,融创实现合同销售1614.3亿元,同比增长111%。目前,融创中国已将全年销售目标从2100亿元上调至3000亿元。

中国恒大8月合约销售为334.3亿元,合约销售面积为332.1万平方米;虽然8月同比和环比均明显下滑,但是公司前8月累计销售金额达3216.8亿元,累计合约销售面积为3246.7万平方米,这一成绩并不俗。

龙湖地产日前对外宣布将全年销售目标从1100亿元上调36.36%至1500亿元。旭辉控股集团则将公司2017年全年合同销售目标由650亿元调高至800亿元,增幅为23%。世茂房地产调高年度销售目标10%至880亿元。

方正证券(601901,股吧)地产研报指出,美国房地产市场已进入成熟阶段,而我国房地产市场还处于增量房阶段,市场集中度至少还有1倍提升空间。

2017年1-5月份,房地产行业市占率跳升,TOP5、TOP10、TOP20的市占率分别为12.9%、18.5%、24.2%。假设全年维持该比例,按照此前的行业规模预测,2017年TOP5、TOP10和TOP20销售规模分别为2万亿、2.7万亿、3.4万亿,完全能够满足龙头房企定下的销售增长目标。

假设龙头市占率增速维持前3年平均水平,按照此前估算市场规模,到2020年,TOP5、TOP10和TOP20销售规模将分别达到2.78万亿、3.77万亿和4.66万亿,4年年复合增速分别为16.4%、14.6%和13.0%(未考虑房价增长因素)。

安信证券指出,对比来看,7月房企销售数据环比普遍下滑。一手房与二手房7月成交环比降幅在13%左右,同比降幅超过25%。由于政策端所谓房地产长效调控机制不断出台政策,引起市场对长期环境的悲观,因此7月在销售和政策双重冲击下,房地产板块表现相对弱势。

但是,安信证券认为,一二线-40%的销售量下滑已经接近底部,三四线整体销售因高基数导致增速继续下滑,销售下滑已经在预期之内,政策端依旧以呵护市场、防止过快上涨为基调。

“我们依旧坚持年报和五月中的观点,地产股估值应摆脱政策博弈的思维,从ROE的三面向去选股;行业销量因政策严厉调控向下在预期之内,但龙头房企销售将明显好于行业,且市占率提升还将继续。下半年,地产新政的政策红利可以产生较好的投资机会。Top5未来4年复合增速预计16.4%

伴随着国内龙头企业销售金额增长,行业集中度进一步提升态势明显,龙头房企估值水平仍有较大的上涨空间。

另外一个比较明显的现象正在凸显,近期多家龙头房企表示,将放慢对规模增速的需求,同时提升利润水平。

融创中国董事会主席孙宏斌在中期业绩会上表示,下半年少拿地,将开始降负债、增利润。中国恒大总裁夏海钧在中期业绩会中同样提及,恒大将放缓土地及规模发展,始终把利润水平作为第一目标,在控制成本的同时努力提高产品售价。

与此同时,华尔街见闻注意到,多家券商纷纷发布研报,看好龙头房企的未来销售,并提升上市房企的估值。

兴业地产阎常铭表示,展望下半年,地产最重要的主题就是龙头地产股。房企龙头行业集中度提升非常明显,参照美国,这是一个长期趋势。同时,对于地产基本面的担忧也大可不必。

“我们认为,地产周期波动将持续降低,本轮周期货币政策边际收紧带来的负面影响将小于市场此前预期,而之前市场对于基本面的过分担忧带来的估值压制将得到缓解。”

龙头房企凭借在融资能力、拿地能力、并购能力、城市布局四大方面优势,将持续提升其市场份额。这一迹象在2017年尤为明显,我国房企TOP10市场份额由2016年末的18.7%,大幅跳升至2017年Q1的31.5%,同比提升9.7个pct。

TOP20市场份额由2016年末的25.2%,大幅跳升至2017年Q1的41.8%,同比提升12.9个pct。从年度数据看,2016年,我国TOP10和TOP20市场份额与美国分别相差10.7和12.2个pct。整体而言,我国市场集中度仍有提升空间,龙头房企将成最大赢家。

对比美国,2017年将成为中国龙头房企集中度快速追赶之年。从估值角度看,美国龙头房企平均PS为1.2,而国内仅有1.0,相较美国低了20%左右。

比较中美龙头公司估值水平,PE角度美国龙头较国内龙头有一定溢价,2016年美国龙头房企平均PE为15.6倍,中国龙头房企平均PE为11.8倍。同时,从PS角度看,中国龙头企业的市销率普遍大幅低于美国龙头房地产企业,2016年美国龙头房企平均PS为1.2而国内仅有1.0,相较美国低了20%左右。

安信证券陈天诚指出,美国房企TOP5的市占率约为20.7%,而中国为12.9%,中国前五名市占率仍有近翻倍空间。

随着行业整合加速,龙头房企竞争进入白热化,挤进TOP5或者TOP10的公司将基业长青,其市占率持续提升和ROE相对稳定,使得其估值能维持在16-20X区间内。

“不过,需要注意的是,2017年前4个月,中国房企TOP10的市占率有一个非常极速的飙升,显示行业在今年整合有加速的迹象。”陈天诚说。

从估值角度,美国TOP5公司的PE估值为13.4X,TOP10公司的PE估值为20.1X;如果去除异常高的HOVNP,则TOP10的平均估值为16X。也就是说,穿越周期之后,尽管销售规模不再高增长,龙头房企得益于市占率的持续提升以及ROE水平的稳定,其PE估值能保持高位相对稳定在16-20X区间。

“就算看空房地产行业,也不需要全面看空地产龙头。”陈天诚表示,地产龙头随着市占率持续提升,部分优质的地产龙头可以维持稳定的ROE且穿越经济周期,经历消除RNAV过度折价、结束大小倒挂和穿越周期接轨国际三个估值阶段,分别对应10X、13X和18X的市盈率估值,持续看好地产龙头,尤其是能进入TO5-10的公司。

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