旺季结束 8月北京租房量价齐回落

和讯房产消息 随着暑期大中专院校毕业生租房需求集中释放高峰期的结束，8月北京住房租赁市场开始步入淡季，交易量减少，租金价格则稳中有降，市场整体出现下行趋势。

据伟业我爱我家市场研究院数据统计，2017年8月，北京住房租赁市场交易量环比7月下降12.6%，结束了4月以来连续上升态势。全月租金均价为4350元/套，环比7月小幅下降0.5%，整体趋于平稳。

户型结构上，8月北京住房租赁交易中一居室的交易占比为30.5%，环比7月增加0.7个百分;两居室交易占比为55.1%，环比7月增加0.8个百分点;三居及以上户型交易占比为14.5%，环比减少1.5个百分点。户型结构仍以两居室为交易主力，一居室次之，但8月一居、两居的交易比例在7月基础上有所提高，三居及以上的大户型占比则在缩小。

8月北京一居室的月租金价格为3884元/套，环比微升0.93%;两居室月租金均价为4393元/套，环比下降2.63%;三居及以上月租金均价为6186元/套，环比6.56%。两居室占比过半且价格下滑，所以全月整体租金小幅回落，大户型占比较小，且租房人群以中高收入人群为主，所以其价格的对大部分租房人群的影响不大。

租赁区域上，8月交易量占比高的五个租赁区域依次是大学城东、回龙观、长阳环岛、万泉以及和平里区域。从2017年各月住房租赁热点区域的排名来看，回龙观、上地、立水桥等过往十分热门的北部区域排名正在下降，而随着南部房山等区域租赁市场的逐步活跃，房山的大学城、长阳环岛等区域的租赁交易量越来越大，热度甚至超越了传统的热点区域。

8月非北京籍贯的租客占全部租客的75.95%，仍然占据北京租赁市场近8成的比例，但占比较7月下滑了1.33个百分点，北京籍贯的租客占24.05%。省份中黑龙江占6.8%，山东占6.69%，河南占6.66%，其它人数较多的还有辽宁、吉林、内蒙古、安徽、湖北、四川等省，不过比例都在5%以下。整体上租赁人群的地域分布结构较以往变化不大。

租客的年龄分布上，8月北京的住房租赁人群中70后占22.4%，较7月增加0.5个百分点;80后占41.1%，较7月增加1.8个百分点;90后占23.2%，较7月减少3.8个百分点;其它年龄段占13.3%，较7月增加1.6个百分点。整体上看，90后人群占比5、6月连续扩大，7、8月连续缩小，基本与暑期大学生毕业进入租房市场的走势一致。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，过往几年，处于暑期大学生毕业租赁旺季的7月通常都是北京住房租赁市场一年的高峰，交易量、租金价格一般都会是全年高，所以8月的量价齐跌符合北京住房租赁市场的正常规律。但与往年不同的是，今年7月的租金价格已经不是全年高，8月虽然环比有下降但降幅十分小，基本可视为持平。整体来看，2017年前8个月北京的租金价格环比变动幅度都在2%以内，走势非常平稳。

租赁市场房源量的增加，以及租房人群从城市核心区向近郊和远郊区县的转移是导致今年租金价格保持稳定的两大重点因素。

首先，“317新政”及一系列楼市调控使北京楼市自今年二季度以来进入下行通道，二手房交易更是急速冷却，成交惨淡，这在客观上促使许多业主暂时放弃了卖出房屋，由售转租，尤其是在5、6、7月的传统租赁旺季，原本租赁市场会有需求逐步释放、租金持续的压力，但今年北京二手房市场恰好在5、6、7月量价齐跌，业主心态的转变带来了租赁市场房源供应的增加，从而缓解了市场的供需矛盾，平抑了租金价格。

其次，2017年北京租赁人口的外移趋势较为明显，大量人口外移到租金更便宜的远郊区域租房中和了租金价格。这一方面是因为轨道交通的大量建设解决了通勤问题，从而使北京市中心的辐射区域进一步外移和扩大，更多人群选择在远郊区域的地铁附近租房。另一方面，2017年北京加大了产业结构调整和人口布局调整，也对引导居住需求向近郊、远郊，甚至环京区域转移起到了积极作用。

北京租赁人群的外迁从北京热门租赁区域的变化就可以看出。过去，由于北京北部区域开发较早，地铁交通方便，所以上地、回龙观等区域一直是热门的几个租房区域。近两年来，南部大兴、房山的地铁逐步贯通，城市开发也越来越好，所以在这些地方租房的人群越来越多，表现在我爱我家业务体系中，就是大学城、长阳环岛等板块的租赁交易占比越来越大，排名越来越高。

此外，虽然80后仍然是目前的租房主力人群，但90后的租房占比在逐年提高，尤其是暑期毕业高峰期期间，90后租房占比会达到顶峰，90后年轻租客占比的进一步扩大将是未来租房市场的大趋势。

胡景晖表示，由于贴近人们的日常生活，住房租赁市场本身的市场化程度是比较高的，它的淡旺季规律非常明显，短期内的租金起伏受供求关系影响大，长期的租金走势则与人们的收入水平，与整体的消费水平密切相关。但租房本身也是一项保障人们基本生活的民生需求，由国家牵头保障市场供应，控制租金价格是必须的，发展住房租赁市场需要国家牵头，需要国家的政策鼓励和支持，同时也需要充分发挥市场的作用，尤其是发挥诸如相寓等具有专业租赁经营经验的企业的积极性，从而盘活庞大的存量房市场，为市场供应更多的租赁房源，不断提升租赁运营服务水平，这对国家“购租并举”战略的落实来说至关重要。