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别墅首次突破住宅总销量两成

2017年09月07日来源:北京商报其他资讯责任编辑:tsjie

受调控政策影响,北京高端平层公寓不得不选择蛰伏。与之相对,别墅类产品则获得空前机遇。机构统计数据显示,截至目前,别墅销量已经占到北京商品住宅总销量的两成,达到北京成交占比的最高点。由此,北京楼市的格局也罕见地出现了刚需住宅、平层公寓、别墅三强鼎力的局面。

受调控政策影响,北京高端平层公寓不得不选择蛰伏。与之相对,别墅类产品则获得空前机遇。机构统计数据显示,截至目前,别墅销量已经占到北京商品住宅总销量的两成,达到北京成交占比的最高点。由此,北京楼市的格局也罕见地出现了刚需住宅、平层公寓、别墅三强鼎力的局面。

别墅成“刚需”

“别墅在北京一直是小众产品,从2006年北京开始网签后的十年时间里,每年别墅成交占到商品住宅总销量的比重从未超过10%”,亚豪机构研究总监郭毅表示,今年别墅市场则呈现出新的趋势。

数据显示,从2017年初到现在,北京别墅的销量已经占到商品住宅总销量的20.9%。在以往多年里,北京别墅产品的占有率甚至一度低至2%-3%。其中,2006年北京别墅产品成交市场占比仅为2.1%,直到2015年该项数字也仅为6.9%。

最近两年别墅市场开始表现出异乎寻常的火热。数据显示,2016年北京售出8257套别墅,占到整体市场的17.4%,创造当时的历史新高,今年这一趋势得到强化。今年的北京楼市,总价千万级别的别墅产品成为楼市需求的主力。截至目前,成交总价在800万-1500万元之间的别墅产品共售出1224套,占到别墅市场总销量的35.8%,千万级别的别墅在今年成为“刚需”。

郭毅分析,别墅产品成交占比提升首先是受供应端的影响。“今年政府对预售价格的监管力度很大。其中,衡量调控效果的条件之一就是年内平均房价不显著增长。由此,低总价的别墅类产品获得了特殊的机遇。”

值得注意的是,今年前8个月内,北京一条单价“8万元红线”使得众多项目的推盘计划遇阻。尤其是核心城区公寓产品的预期销售价格都比较高,难以突破政策限制情况下,更多的平层高端项目选择了蛰伏。相对而言,别墅类产品的单价则较低,通过预售审批的几率较高。对于企业而言,需要平衡区域总体业绩,因此更多选择积极推出别墅类产品入市,以保证公司整体业绩的完成。

别墅需求被激发

除了供应增加之外,需求的变化也十分显著。一位不愿具名豪宅代理机构分析人士指出,年内新推出的别墅类型相比以往比较丰富,包括较多容积率水平不高的四合院、叠拼类的创新性产品。这类产品的特点是单套面积不大;位置在五环至六环之间;总价不高,大都在1000万-1500万元左右,可满足改善类人群的需求。

该人士进一步分析,众多的别墅类产品对置业人群的引导效应也十分明显,平层高端楼盘的供应缺位让这些客户将目光开始投向别墅类产品。通常情况下,改善类人群一般缺乏别墅体验,选择舒适度更高的别墅类产品意愿就较为强烈。同时,这批千万级置业需求多为“卖旧买新”的升级改善,在现有住房价值几百万、上千万元的前提下,购买力十分坚实。通过置换掉一套旧房,再添加部分现金就可实现别墅生活。

“这类客群既经历过楼市的长期增长,也曾面对过楼市的震荡与恐慌,经过时间的沉淀,这类客户对楼市的判断更加清晰。”郭毅分析,无论调控松紧,市场的长期逻辑并未改变,选择在楼市紧缩调控周期中置业升级,也有一定投资方面的考虑。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,别墅产品的占比上升的确有需求积极释放的因素。从当前住房购置情况来看,随着北京一些郊区交通设施的建设,很多别墅的性价比开始上升。另外别墅项目的保值增值等效果都比较好,所以这会带来很多新的投资机会和交易规模。例如,类似延庆等郊区投资价值会上升,相对应的别墅项目的投资价值也会上升,这样就会带来很多新的投资机会,所以规模会有所上升。

格局生变?

供需两端的变化让别墅产品成交比例上升到历史高度,甚至可能在一定程度上深刻影响到未来楼市走向。有观点甚至认为,未来北京楼市将形成普通住宅、高端平层公寓、别墅项目三分天下的局面。

从未来供应趋势来看,截至目前,北京成交的23宗可售商品住宅用地当中,容积率在1.6以内的多达9宗,这些地块当中均有出产别墅产品的可能,因此明年别墅市场供应仍会表现不俗。

“不能忽视的是,北京别墅产品成交占比的上升还不能说明市场格局的完全变化,”严跃进分析,这存在统计方面的一种错觉。从统计角度看,高端平层公寓和普通住宅项目受信贷政策的影响较大,因此现阶段出现了销售比重的下滑,与之相对,别墅产品受信贷的影响反而比较小。

事实上,北京高端平层别墅市场也正在变化中,此前被认为“不可动摇”的“8万元红线”也出现“松绑”。近日,位于西城区德外大街的中骏天宸项目获批入市。获批的120套住宅,最高拟售单价达到13.5万元/平方米,成为截至目前年内北京获批单价最高的新房项目,也是时隔20多天后,第二批、第四个突破“8万元红线”的项目,这也是继8月3家核心区高端平层项目取得超9万元的预售单价之后的第四家“破8”的楼盘。

虽然行业普遍看法仍趋谨慎,但相当多的排队等待拿预售证的高端平层项目似乎也看到曙光。要知道这些城市豪宅产品已有了长期蓄客,销售前景比较看好,一旦入市无疑会争抢别墅的市场份额。

此外,值得注意的是,虽然占比在提升,但别墅的销量却受整体市场供应和调控的影响,并未出现明显的增长。市场分析认为,今年以来的房地产收紧调控政策范围之广、力度之大为历年之最,并且截至目前尚未有松动迹象,预计下半年也难现变局。

郭毅表示,根据政策引导方向和共用产权住房供地量推测,年内剩下时间共有产权房源将占到30%的比重,明年将是供应高峰。同时,高端平层依旧会是市场的主流产品,别墅仍会是相对小众的产品类型,预计明年成交占比将会在15%-20%左右。

北京商报记者 董家声

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