东莞房价涨幅明显回落 市场以价换量现金为王

在楼市调控政策下，东莞(房价回归理性，同比涨幅从去年高点的76%回归至上月的15%，且仍然在持续回落当中，房价也稳定在1.6万元/平方米左右，逐渐企稳。随着楼市调控政策影响日渐深远，楼市成交持续低迷，开发商定价日益理性，楼盘“以价换量”增多，东莞房价平稳，部分区域从过快转变为出现回落。

房价涨幅明显回落

去年10月初，东莞首次执行政策;今年4月初，东莞政策升级，在东莞楼市调控政策持续收紧的影响下，东莞房价快速势头得到有效控制，同比涨幅出现明显的回落趋势。合富大数据显示，东莞房价同比涨幅从去年10月高的76%持续减小至今年7月的约15%，创过去20个月以来低。合富研究院介绍，由于2016年下半年房价基数较高，今年房价稳定，故预计接下来的8~12月，房价同比涨幅将进一步压缩。

此外，据东莞中原战略研究中心监测数据显示，7月东莞全市住宅成交均价为16328元/平方米,环比下降1.14%，同比15.23%，同比涨幅明显收窄。东莞中原战略研究中心介绍，房价回归理性，日趋平稳，主要原因是单价较低的区域成交活跃, 出现多个热销楼盘，成交量较大影响整体均价。此外，市场回归理性,部分新盘定价略低于市场预期,个别在售项目开始小幅降价促销。

记者了解到，8月，东莞新建住宅成交均价稳定在1.6万元/平方米左右，日渐平稳。

洋房入市门槛下降

注意的是，以刚性购房需求为主的洋房产品套均总价下滑，洋房入市门槛逐渐降低，也成为今年楼市重要的转变之一。从7月东莞各镇街洋房套均总价来看，长安以274万元/套维持首位,其次是松山湖238万元/套，莞城235万元/套。排名靠后的有中堂、望牛墩、企石、常平、横沥等镇街。

从数据对比来看，东莞洋房套均总价从2014年起一路蜿蜒向上，至2016年9、10月达到高位，随后在东莞出台政策后，在去年11月份出现明显下滑，但随即又缓慢回升，4月初东莞政策升级，6、7月，东莞住宅套均总价再度下滑回落，进入理性调整阶段。

两轮楼市调控政策收紧对东莞房价的调控作用效果明显，房价环比保持基本持平态势，新盘普遍调低价格预期，以低于市场预期价入市，部分旧盘出现价格让利。

目前东莞住宅成交主力为均价在1.5万~2万元/平方米及1.5万元/平方米以下区域，房价平稳。

定价低楼盘人气上升

从成交情况来看，目前楼市成交的是定价在1万元出头的水乡片区及定价在2万元/平方米以下的城区新盘，水乡片区是由于价格低、有城轨利好接受城区购房者外溢，而城区楼盘热销主要原因则是定价低于市场预期，受到购房者热捧。记者了解到，部分楼盘低于市场预期价入市，成功吸引大量购房者买房，楼盘开盘销售率达到九成。

在楼盘定价合理的刺激下，楼盘来访量增加，转化率提升，市场开始出现升温迹象。

根据东莞中原CCES监控的来访数据显示，2017年7月东莞楼市来访量环比6月大幅上升57%,一方面7月期间开放样板房或启动认筹的项目比较多，吸纳了不少人气;另一方面，长期供应紧张的城区和单价较低的区域出现许多新盘开盘或加推，迅速激活市场需求。从区域角度看,区域分化凸显，城区和单价较低的区域人气非常高，而短期内新货较少的凤岗、塘厦、樟木头、大朗等泛临深区域的楼盘访客量相对平稳。

开发商定价理性

东莞中原战略研究中心人员表示，“金九”即将来临，各大开发商推货意愿极为，纷纷抢跑，旨在获得更多的客户资源占据市场份额。万科、碧桂园后续供应量巨大，品牌开发商纷纷加大出货力度，供应量大、客源有限，竞争十分激烈，开发商应合理定价，以价换量。

此外，“8·11”新政也反映了政府今年维稳房价的决心和态度。项目价格备案不得高于所在区域前三个月的15%，开发商涨价难。开发商的定价策略变得更为谨慎，然而受到下半年的销售压力影响，达到销售条件的项目将纷纷错峰入市，提前抢跑市场，具有刚性需求的客户可以择机入市。