对房地产开发项目 税发票越多越好吗？

“营改增”后，对于新开发的房地产项目，很多房地产公司的财务部门向公司建议：为降低企业税负担，税专用发票应取尽取，多多益善。为此，很多大型房地产开发企业选择集中采购钢筋等主材，这让很多施工企业叫苦不迭，虽然国家税务总局给出“甲供工程可以选择简易计税”的尚方宝剑，大多施工企业也不敢轻易祭出。那么，对具体的房地产开发项目而言，税专用发票真的越多越好吗？

我们首先看如下案例：

某房地产开发有限公司开发“西园风景”项目，属于房地产新项目。该项目支付土地出让金453,200,000元，有土地出让合同及行政事业收据，另向政府部门支付土地拆迁及补偿费的确认金额为39,700,000元，取得相应凭据。共支付前期工程费115,070,700元、建筑安装工程费290,000,000元、基础设施费1,586,000元、开发间接费19,300,600元。项目实测总建筑面积证明为200,000平方米。

2017年出售住宅120,000平方米，取得销售收入945,000,000元；出售商业用房15,000平方米，取得销售收入255,000,000元；出售办公用房25,000平方米,取得销售收入275,000,000元。

以上数据均包含税。房地产开发费不能提供金融机构贷款证明，利息支出无法确定。该项目城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加税费率合计为12%。该城市规定，率不超过20%的普通住宅免征土地税。

下面我们通过假设税专用发票取得情况，来剖析一下税进项税抵扣对该项目税金支出的影响。

1.税专用发票进项税取得情形假设：

情形一：税专用发票价税合计如下表

表1：税专用发票价税合计表

情形二：未取得一张税专用发票

2.可抵扣进行税额为：

（1）情形一：

可抵扣进项税额=(3,000,000.00+87,000,000.00+634,400.00+5,790,180.00)/1.17*17%+(2,000,000.00+203,000,000.00+793,000.00)/1.11*11%+(34,521,210.00+158,600.00+1,930,060.00)/1.03*3%+1,000,000.00/1.13*13%+28,767,675.00/1.06*6%=37,214,020.06元

（2）情形二：

可抵扣进项税额为0.00元。

3.该项目2017年的销项税为：

（945,000,000+255,000,000+275,000,000-394,320,000）/(1+11%)×11%=107,094,414.41元

4.该项目已销售面积占总建筑面积的比例为：

（120,000+15,000+25,000）/20,000=80%

5.普通住宅销售占比为

120,000/（120,000+15,000+25,000）=75%

6.该项目允许扣除的土地价款为：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款=80%×（453,200,000+39,700,000）=394,320,000元

【注释】根据财税[2016]140号文，“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等

7.可扣除的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费

（1）情形一：

[(115,070,700+290,000,000+1,586,000+19,300,600)-37,214,020.06]*80%

=310,994,623.95元

（2）情形二：

[115,070,700+290,000,000+1,586,000+19,300,600]*80%=340,765,840.00元

9.其他计算结果如下表：

表2：税与土地税分析与比较表

表3：对企业所得税影响表

综合税及其附加税、土地税、企业所得税来看，就该房地产开发项目而言，情形一比情形二共多支出税金8,905,386.92元[（69,880,394.35+8,385,647.32+135,592,463.99）-（107,094,414.41+12,851,329.73+82,038,912.30+2,968,462.3）]。即因该项目大量取得税专用发票，降低了成本费用，从而减少了土地税的扣除项目金额，率超出了20%，不能享受本地区的土地税优惠政策而加大了土地税支出。

当然，如果在上述案例中，我们把普通住宅的收入变动一下，变为1,080,000,000元，则情形一就会比情形二少支出税金2600多万元。（有兴趣的读者可以自行计算）

通过上述案例，我们发现，税专用发票的收取有一个临界点，过了这个临界点，就越多越好，低于这个临界点，反而越少越好。这个临界点是什么呢？通过上述计算过程我们也发现，“可抵扣的进项税金额*（1+附加税率）”与“受进项税影响的成本扣除项带来的土地税变动金额”相等时，“税及其附加、土地税、企业所得税”对企业的税收支出是一样的，当“可抵扣的进项税金额*（1+附加税率）”超过“受进项税影响的成本扣除项带来的土地税变动金额”，税专用发票越多越好，反之，则越少越好。

因此，对具体房地产开发项目而言，有关财税人员还需要进一步把工作做实做细，做好临界点估算，做好税专用发票取得的指导与管理工作。