欧阳捷：调控后的新风口，将左右未来的市场和房价！

　　在中国，几乎所有人都有房子，除了租住老公房或廉价房的低收入家庭(政府正在通过共有产权的方式帮助他们拥有自己的住房)。没房子的是那些来到大城市的大学生和农民工，他们在老家是有自己的或者父母的房子，但他们希望留在大城市并拥有住房，因此，人与房子出现了严重的区域性错配。

　　  另一边是农村和中小城镇，有着越来越多的过剩的房子。我们公司有个小伙伴，家在山东泰安，其实家里有三套房子，如果他留在家乡，他并不缺房子住，娶媳妇足够，把丈母娘接来也没有问题。但是，他被派到北京公司，他就想，如果能在北京买房，他就把老家的房子卖了当首付。人们总是希望到大城市，那里有更好地发展机会，也有更多的收入。

　　  问题是，老家的住房还在去库存呢，不太好卖，不仅是他老家，全国的三四线城市都还在去库存的路上。

　　  虽然国家统计局公布了今年住房待售面积比去年底下降了-2241万平方米，相对于7亿平米的代售面积几乎可以忽略，而且这仅仅是库存很少的一部分，更大的库存在于在建面积和土地储备面积，现在去库存体现在不该去库存的一二线城市被去了库存，该去库存的三四线城市无论是待售面积，还是未预售的在建面积，还是土地购置面积都没有明显减少。

　　  我们没有找到完整的一二线城市待售面积数据，但是中国指数研究院提供的数据显示，仅20个一二线城市可售面积从去年12月的2.11亿平米下降到今年8月的1.62亿平米，减少了4958万平米，说明一二线城市库存被动去化的严重性。

　　  不仅如此，自去年起，一二线城市新开工面积每个月都低于销售面积，这意味着明年的供求关系依然得不到改善。

　　  一二线城市土地购置面积更是下降了17%，不是大家不买，而是无地可供。

　　  二线以下城市今年的新开工面积仅仅是接近销售面积，如果新开工面积还没有减少到低于销售面积，也就意味着过去的库存还没有被消化，新的库存还是会继续增加出来。

　　  而且，三四线城市的土地购置面积也没有明显减少，大家买不到一二线城市的土地，只好买一点三四线城市的土地。

　　  其实不仅如此，农村住房建设也没有减少，基本上城镇里每年建设一平方米住宅，农村也在建造一平方米住宅。农村人均住房面积已经达到37平米，但人口却是逐年减少的。

　　  城镇里有7.6亿人口，而农村只有6亿人口，农村中有1亿老年人、1亿儿童，剩下的大部分是流动人口，国家卫生计生委发布的《中国流动人口发展报告2016》显示，流动人口继续向沿江、沿海、沿主要交通线地区聚集，超大城市和特大城市人口继续增长，中心城市吸收的跨省流动人口占到54.9%。

　　  报告还显示，流动人口中有接近1800万的老年人，说明农村人正在拖家带口把老年人带进城市里了。

　　  农村人默默离开了，农村的房子大量空置。我曾经遇到一个福建做石材的老板，他告诉我，他在家乡的村里建造了三套住宅，面积都很大，但是没人住，去年他还想再建一栋，那为什么还要建呢?他说：因为想要光宗耀祖，回到乡下，面上很有光，但是这些房子却是在贬值的。

　　  江西政府“去库存”要求广为宣传的一句口号，还是真的有道理的：“农民进城购房是，农村就地建房是贬值”。事实情况也的确如此，未来农村的房子恐怕多的连老鼠也不会去住了，中小城镇和农村的房子将越来越不值钱，农村的住房涨幅甚至也仅仅与CPI增速大致相当。

　　  去库存，农村也要减少土地供应和住房建造，否则不仅浪费了土地资源，也会让农村人把大量资金浪费在越来越不值钱的房子上而变得更穷。

　　  三四线城市要真正的去库存，首先必须把土地供应面积减下来，让在建面积慢慢去化掉，但是我们土地供应的逻辑却是相反的，今年一二线城市土地购置面积下降了17%，但三四线城市土地购置面积仅仅下降了2%，这是因为我们的土地国策是“新增建设用地计划向中小城市、发展大、吸纳人口多的县城和重点镇倾斜”(国土资源部《关于进一步做好新型城镇化建设土地服务保障工作的通知》)，而人口流入的“长三角、珠三角、环渤海地区和超大、特大城市实行的是减量化供应”的土地国策(国土资源部《全国土地利用总体规划纲要(2006～2020年)调整方案》)，目的是为了防治“城市病”，其实质是掩盖了我们城市管理能力的缺失，却暴露了宏观土地政策的错位。

　　  这是造成我们今年以来20个热点城市、地市疯狂、而另一边的三四线城市却是库存压顶，波澜不惊的根本原因之一。

　　  其实，我们不缺房子，缺的是大城市的房子。

　　  人口流向大城市，人口流动带来资本流动，钱也涌向大城市，但是大城市的住房供应却是严重不足的。人地钱的严重错位其实折射的是我们对市场经济理解和城市发展管理理论以及实践的单薄。

　　  大城市化是全球发展的必经之路，国务院《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》，应该说修正了我们原有的土地国策，让人地钱之间的关系趋于合理匹配，也是回归到以市场配置资源为主导的逻辑。

　　  比如南京市年均净流入人口近5万人，如果按照人均100平方米增加土地供应，南京可以增加500万平方米土地供应，既便其中只有30%用于住宅用地，按照容积率2来计算，也可年均增加供应3万套住房，这将极大的改善目前南京供求失衡的矛盾，既可以为来到大城市寻找发展机会的年轻人和农民提供就业和居住的空间，也可以提高大城市的单位面积劳动生产率和城市竞争力，还可以把农村的土地置换出来。一举三得，何乐而不为?

　　  对于房企来说，我们需要关注：这样的政策如果真的很快落地，市场格局将加速变化：

　　  一是落户政策让二线省会和特大城市购房需求大增。政策传递的信号是逐步放开而非一步到位，本质上还是没有放弃吸引人口向中小城镇落户的不切实际思维，但是文件中明确规定一线城市不会增加土地供应，也就意味着一线城市仍然不会改变供求失衡的矛盾，房价仍会维持高位，一定会导致人口在一线城市留不下又不愿被中小城镇套牢，转而借政策契机流向热点省会和特大城市，从这个意义上来说，政策给了省会和特大城市吸引人口、加快发展的历史性机遇。

　　  按照文件要求，“省会及以下城市要全面放开对高校毕业生、技术工人、职业院校毕业生、留学归国人员的落户限制”，这就使得部分城市中被人群因获得户籍进而获得购房资格，也使得不大城市的常住人口变成有归属的户籍人口，这些人群恰恰经济承受能力更强，并且更有能力落脚在更大城市，因此，省会和特大城市人口将出现快速增长。

　　  按照文件要求，“户籍人口城镇化率年均提高1个百分点以上，年均转户1300万人以上”，相信大部分落户人口都更愿意选择落户在被的热点省会和特大城市，城市的有资格购房人群将大幅增加。

　　  假如20个热点城市吸引超过30%的年均转户人口，平均每个城市将增加20多万人，其购房需求将是巨大的。

　　  房企需要特别关注政府希望导入人口的区域是否户籍人口增长比较快，因为政策明确要求“区分城市的主城区、郊区、新区等区域，分类制定落户政策，重点解决符合条件的普通劳动者落户问题”，这意味着这些区域还会限制落户，某些区域会增加落户，这对于我们研判未来城市和区域板块的供求关系极具意义。

　　  二是人地挂钩政策使土地指标随人口增量而增加。但是，我们仍然需要研究人口与土地指标挂钩，究竟是现有人口增量还是未来人口增量?挂钩供地指标是按照人均多少面积来核定的?增量指标是城市统筹并用于新区开发还是对应分解到各区域板块?现有一级土地市场未来每年可推出整理土地会有多少?推出节奏是否会因此加快?这将有利于我们判断土地市场未来供应，增加土地市场拿地的理性思考。

　　  热点城市虽然正在经历调控，但多数房企对于土地储备依然处于饥渴之中，对未来土地市场依然一致看好(详见上周文章“楼市调控，早比晚好”)，目前不少房企仍然存在的补仓意愿，地价虽然不会再疯狂，但抢地依旧。

　　  三是落户政策带来改变命运、改变人生的历史机遇。这个机遇不仅是给年轻人的，也是给老年人的，年轻人因为落户而获得购房资格，相当于无风险拿到一张通向中产阶级的入场券，他们将不会因为购房资格受限而被迫等候甚至无望而退出游戏，进而失去在高等级城市获得更高资产的公平机会，避免掉入两极分化的陷阱。而对于老年人来说，如果能够在大城市落户并居住，意味着他们未来的医疗保障能力将大幅提高，医疗保健水平也将让他们少受庸医误诊和无妄痛苦，特大城市先行一步的专业养老服务也将极大减轻子女的精力消耗与精神负担。

　　  四是未来省会以下城市住宅建设将加速萎缩、房价面临滞涨。三四线城市住房已经不再短缺，而越来越多的人口会流向省会和特大城市，年轻人扶老携幼进入大城市，更多的乡镇年轻人会越级流入更大的城市，乡镇老年人因无谋生机会也会减少流入三四线城市，三四线城市将失去人口的内生性增长和外来性导入，除了拆迁，或许很快将不再需要更多的新建住房，因而三四线城市的建设体量将会逐步萎缩，新建商品房面积的全国占比将逐年下降，中小城镇房价基本上将永久性失去机会，超大特大城市与中小城镇的房价两极分化的马太效应将越来越强。

　　  房企在三四线城市的机会也会越来越少，大盘模式已不会再现，有规模的品牌房企进驻形成的旋风式营销在割了几茬韭菜之后，不会再有时间等待韭菜的缓慢成长，只有转战他乡、另辟战场，但在绝大部分三四线城市都被覆盖过后，市场空白点已难寻觅，而人口与土地挂钩政策更加剧了这样的场景。

　　  对于规模房企来说，小鸡叨米的模式并不适合，成本过高、费效比太低，未来，除了特大城市，还是特大城市，没有别的。