房价会跌吗？

　　据说中国人一生中被问到多的问题是您吃了吗?但过去一周里，我和同事们被问到多的是，房价会跌吗?

　　  提问者不仅是那些(还)买不起房的，也有买了房的。此刻，房价走向是他们关心的事。就像过去每次调控一样。

　　  干我们这行，听过无数人痛陈没买房的悔，也见过无数买房大赚的欢。被房子套住的例子，仅限于天涯海角的海南、鄂尔多斯，再就是炒房始作俑者温州。这些故事，离大多数人很远。

　　  上一轮调控，我在沈阳、长沙、常州、无锡、温州和杭州等地，确实亲历过所谓的哀鸿遍野，如今它们大多都缓了过来，有的还摇身一变成为领涨者。

　　  而在京沪深，那些局部、短期的盘整，在十多年的上扬线中几乎难用肉眼分辨。这也是为什么会有永远的神话传颂，以及它们动不动就会暴涨。

　　  所以在过去十年任何一个节点上，我闭着眼睛对您说，房价不会跌，如果今后您还记得，多半会感激我一句。

　　  另一个有趣的问题，其实也可以作为测试这个答案的视角。那就是，房企会死吗?

　　  可以负责任地说，有时候房企并不比购房者理智几分。从大逻辑上，大家面临的周期风险又是类似的。但至今，这件事在有名有姓的企业身上，没真正发生过几次。有名的那家，短短几年间，换了招牌又跻身前十。

　　  这些情况，您多半是了解的。但您又一次问，是因为知道我们面临的变量，与过去可能不尽相同。

　　  从大处看，中国房价的几个动因，包括(大)城市化、资产需求、居住文化、土地财政。货币是一个助推因子。如果这些没有发生剧烈改变，是大势。

　　  有人说房地产市场是政策市。说对了一半。另一半是什么呢?越调越涨!三年前，我们盘点了过去10年43次调控的效果，后发现一线城市的房价涨了10倍。

　　  二线城市的房价会有更多起伏。比如杭州，2013年为了补地方融资平台缺口，一下子放出好多地，开发商扎堆、脑子一热，把价格拍上天，后期又提高房贷门槛，结果一消化就是一年。

　　  尽管一直在提加大土地供应，但上述错误地方政府不会犯第二次。至于中国人买房而不租房的传统、城市化进程，中期都不会改变。

　　  而保值需求，与实体经济戚戚相关，钱是活的，不会钻死胡同。另外，现在政府已经不去说打压投机需求了，为什么?地价已经高到穷人买不起房。刚需在这一轮中绝非主力军，获得杠杆的型、改善型需求才是。

　　  一句话，房地产所处的大前提没变。但是有小变化，是什么?

　　  一是风向。从2015年下半年深圳掀起一线城市的飙涨势头以来，民间有关房价过高、风险过大的呼声不绝于耳，今年的潮从点演化成面，舆论压力过大。即便地方政府对调控积极性有限，但是大过节的十几个大城市一把手被召到京开会，政治上不会迈错步，从中介到自媒体处理了一批，可见态度。

　　  其次，去库存一年后，就让二线城市重回、整体提高贷款杠杆，这都是速效药，一下子把房屋交易的“在途单”铡了一批。北京还首次专门限制非普通住宅的杠杆，势必对市场起到敲山震虎的作用。

　　  还有一点是货币配合。上一轮调控，凡是货币政策跟上，效果会放大。前期正是人民币持续宽松环境，助推买房。此番调控，央行态度含糊，可能的原因一是货币政策牵一发动全身，不止于房地产，二可以看做留有后手。

　　  既然调房价是政治任务，强调放权地方、一城一策，那么看待这些变化的视角就得换了。目的在于抑制，而且是对需求端的抑制，就不愿看到房价掉下来。必要时就松掉，从中央到地方会把握这个弹性。

　　  有人拿日本崩盘说事，前提和体制的巨大差异，都让两者无可比性。合着房地产在内，整体崩塌概率有没有，有，但那是另一个故事了。

　　  需要提醒的是，再细的政策不可能面面俱到，管不到海淀、大兴、黄浦，更管不到哪个盘，所以阶段性、局部性地微跌，在一线城市不是不可能。此前猛涨的二线城市，更保不齐。从谨慎的角度，往核心区、配套好的位置、品质物业好的项目收缩，不会犯大错。