房地产透视：7亿库存压顶 北上广深因何要补货？

“前几年地产行业的时候，政府受土地政策驱使积极卖地，房企跟风推盘，导致供应量过高，”方圆地产首席分析师邓浩志表示，导致房地产住宅库存过高有很多原因。加上后来政府政策的出台，需求急剧减少，房子卖不掉积压下来慢慢就形成了库存问题。

不过，“当前中国房地产市场并不是绝对过剩，而是局部过剩。”中国房地产业协会秘书长冯俊表示。

“由于各城市供需状况各不相同，城市间房价分化现象仍非常明显，”国家统计局城市司高级统计师刘建伟说，一线城市和部分热点二线城市房价较快，环比涨幅明显高于其他城市，其余二线城市环比较为平稳。大部分三线城市仍然处于库存逐步消化阶段，环比仍在下降。

其分析称，从同比看，城市间分化现象更为明显。一线城市的房价同比平均涨幅远高于二、三线城市，三线城市房价同比平均仍在下降。

“由于三四线人口增长缓慢，居民收入偏低导致购买力不足，需求减少。加上此前房产商在三四线城市的供应量不断增加，积累了过多的库存，现在一时难以消化。”方圆地产首席分析师邓浩志表示，一些城市的库存量已经达到了20个月、30个月甚至更多，供给远大于需求。因此今年政府和房企去库存的重心将会放在三四线城市，积极推进这些城市消化存量。

玩味的是，热门城市供应量减少，推出的土地受到多家房企争夺，溢价率飙升，单价和总价频频被刷新，推动楼价继续走高。因此，业内人士认为，一线城市当前的重要任务已经不是去库存，而是补存量，政府增加城市土地供应，缓解房价上升趋势。

据报道，统计局新数据公布，房地产库存达7亿。南都研究库存的专家获悉，这个数据是历史峰值。其中住宅占据63%，库存分布研究显示，三四线住宅是难消化区域，其中四线相当大比例是建成售不出去的楼盘。“目前库存情况显示，分化的格局很明显，这也会让房地产继续面临很大的风险，”中原地产首席分析师张大伟分析认为。华远地产(600743)董事长任志强更宣称，7亿的库存量中有大量库存属于很难消化的部分，“只能炸掉”。

住宅占比高商建增长快

1月19日，国家统计局发布2015年全国房地产开发与销售数据，2015年，全国房地产开发95979亿元，待售面积高达71853万平方米，较2014年年末多出近万平米，增长15.6%，为历史高值。

根据国家统计局的数据，截至2015年末，全国住宅待售面积为45248万平方千米，较去年增长11.2%，占全年房地产库存量的63%，成为2016年房企去库存的重点对象。其他方面，办公楼库存量达3276平方千米，较去年增长24.7%。商业用房库存量为14664平方千米，增长24.6%。

记者调查发现，由于当前我国人口处于向城市流动状态，居民住宅需求相对旺盛，所以房地产行业一向以商品住宅为大头，比重偏高。但是当前经济下行压力加大，消费者的购房需求受到抑制，住宅库存居高不下，成为了房企身上沉重的负担。

“前几年地产行业的时候，政府受土地政策驱使积极卖地，房企跟风推盘，导致供应量过高，”方圆地产首席分析师邓浩志表示，导致房地产住宅库存过高有很多原因。加上后来政府政策的出台，需求急剧减少，房子卖不掉积压下来慢慢就形成了库存问题。

重视的是，另外这几年经济不景气，老百姓(603883)购买力下降，也是高库存的重要推手。

除了三四线楼市的低迷让房地产去库存面临很大压力，商业地产的销售也不能让市场满意。

“去年以来，受国家整体经济的下行压力以及电商经济的冲击，商业地产的库存涨幅高达24%，远高于住宅库存的增长。”中原地产首席市场分析师张大伟在表示。

根据中原地产的分析，商业地产的高库存除了房企供应量过高，需求不足外，商业地产与地方产业发展不匹配，人口流入不及预期，公共设置不配套对商业地产的高库存也有很大影响。“电商经济的发展以及实体经济的不景气对商业地产的冲击很大”。

是局部过剩不是绝对过剩

“当前中国房地产市场并不是绝对过剩，而是局部过剩。”中国房地产业协会秘书长冯俊如是表示。

从区域来看，2015年一线城市房价均有所，销售也取得不错的成绩，这些都推动着库存不断消化和更新。而与此同时，三四线城市房价却有所下跌，市场交易也有所冷清。各地楼市可谓是冷暖不一。而三四线城市还尚未从房地产冬天中走出来。

根据国家统计局《2015年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》数据显示，2015年12月份城市间房价分化更加明显。与11月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有27个，的城市有39个。环比价格变动中，高涨幅为3.2%，低为下降0.9%。北京新建商品住宅环比0.5%，上海环比2.1%，深圳环比3.2%，广州环比0.7%。而房价下跌的城市多集中于二三线。

“由于各城市供需状况各不相同，城市间房价分化现象仍非常明显，”国家统计局城市司高级统计师刘建伟对此解读说，一线城市和部分热点二线城市房价较快，环比涨幅明显高于其他城市，其余二线城市环比较为平稳。大部分三线城市仍然处于库存逐步消化阶段，环比仍在下降。

其分析称，从同比看，城市间分化现象更为明显。一线城市的房价同比平均涨幅远高于二、三线城市，三线城市房价同比平均仍在下降。

“由于三四线人口增长缓慢，居民收入偏低导致购买力不足，需求减少。加上此前房产商在三四线城市的供应量不断增加，积累了过多的库存，现在一时难以消化。”方圆地产首席分析师邓浩志接受南都表示，一些城市的库存量已经达到了20个月、30个月甚至更多，供给远大于需求。因此今年政府和房企去库存的重心将会放在三四线城市，积极推进这些城市消化存量。

而前不久，万达集团董事长王健林在香港金融论坛分析断言，中国三四线城市的房地产库存可能需要四到五年时间去消化。

由于土地成本高昂，一线城市的房地产风险颇高。而万达地产的主要集中在二三线城市的商业地产。王健林认为，“房地产的销售高度集中在一二线城市，36个大中城市占到全国总销售额的四分之三。所以三四线城市的比重非常低。只要他们慢慢开始去库存，就不会有问题。”

南都从一些小型开发商处获悉，在三四线城市尝试化解高库存压力时，北上广深已经出现了要求补存量的呼声。

2015年，在国土部“有供有限”的指导思想下，多数城市缩减了土地供应量，甚至连计划供应量都没有完成。

专业机构克而瑞提供的数据显示，2015年上海计划供应量为900平方千米，实际供应777平方千米，完成率为86%。广州计划供应量为834平方千米，实际供应525平方千米，完成率为63%。北京计划供应量为1600平方千米，实际只有613平方千米，完成率仅为38%。

热门城市供应量减少，因此推出的土地受到多家房企争夺，溢价率飙升，单价和总价频频被刷新，推动楼价继续走高。

因此，业内人士认为，一线城市当前的重要任务已经不是去库存，而是补存量，政府增加城市土地供应，缓解房价上升趋势。