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房地产透视:7亿库存压顶 北上广深因何要补货?下一篇
北京二手房1年成交近20万套 房价高涨幅达69.86%央行12月24日发布《2015年第四季度城镇储户问卷调查报告》。报告显示,未来3个月内准备出手购买住房的居民占比为 14.7%,较上季提高0.9个百分点。分析称这说明2015年来的系列政策刺激楼市有所成效。
据悉,2015年第四季度《城镇储户问卷调查》是央行在全国50个城市对2万户城镇储户进行的问卷调查。
报告中显示,仍有52.0%的居民认为目前房价“高,难以接受”,较上季提高2.4个百分点;而44.2%的居民认为目前房价“可以接受”,3.8%的居民认为“令人满意”。
对于下季房价,18.4%的居民预期“”,52.7%的居民预期“基本不变”,15.2%的居民预期“下降”,13.7%的居民“看不准”。未来3个月内准备出手购买住房的居民占比为14.7%,较上季提高0.9个百分点。
而根据此前国家统计局出具的11月70个大中城市房价指数显示,受政策利好影响,11月份全国70个大中城市新建商品住宅价格环比的城市为33个 ,比上月增加6个;其中,一、二线城市新建商品住宅,环比涨幅均扩大;三线城市新建商品住宅价格环比由降转平。环比涨幅高的依旧是深圳为2.9%,北京、上海、广州的环比涨幅在1%到1.9%之间。
根据央行调查,纵向来看,年内四次储户调查中,一季度认为房价高的比例为51.9%,二季度为51.5%,三季度为49.7%,4季度的52%为高。
国家统计局分析指出,11月房价环比城市增加,涨幅扩大,主要和降息、降低首付比例、公积金政策调整等一系列房地产优惠政策相关,未来一线楼市房价将继续延续上行态势 ,三四线城市去库存压力依旧较大,分化还将是未来楼市总格局。
1.大城市的房价还有一段空间
中国的城市模式完全不同于美国。我们是摞起来的城市,密度高,人口高度集中。这种趋势一旦形成,很难改变。
你让中能的。所以,有人口增量的城市,房价很难回落。加上人民币货币供应量长期偏高,所以房价只能不断。
2.计划生育政策不会改变楼市发展大势
全面放开二胎,这虽然确实是一个很大的利好,但还没到足以改变整个楼市发展大势的程度。
好处还是一定有的。有经济学家分析说,日本和欧洲部分国家过去的教训表明,人口拐点到来前后,经济危机如影随形,首当其冲是对房地产的冲击。
比如日本,在1992年出现人口拐点后,房地产泡沫破裂,地价大幅下降。而如今,中国楼市的人口拐点也已越走越近。
从这个意义上说,二胎政策的放开,对楼市来说将犹如一场及时雨;即将终结的人口红利,有望因此重获生机。
3.三、四线城市房市趋于疲软
未来,大量中小房企或将被收购,转型,或者死亡。终,国内也许只剩下一百来家大房企,而且是多元化发展的。大量的人员,将离开这个行业另谋出路。
同时,未来三、四线城市人口总体将持续外流,而一、二线城市人口总体将继续保持流入态势。三、四线城市目前商品住房高库存及滞销问题已经较为严重,而其未来的人口又呈流出态势,随着住房供给结构性过剩问题的突出,未来将有部分新城将沦为鬼城或空城。
4.逆城市化很难出现
很多国家在充分城市化之后,会出现逆城市化。也就是城里人到农村买地,建别墅。未来10到20年,中国很难出现这种局面。因为中国人多,耕地少,土地国家所有。此外,公共资源的不均衡分配,也让去农村居住的人,生活不方便、不安全。
5.商铺面临重估
商铺面临的大问题是,“提袋消费”(服装、鞋帽、家电等)日益被网购取代,支撑商铺的只剩下“体验式消费”(餐饮、电影、培训、溜冰场)。
传统商业旺区的街铺,可能是危险的资产,因为单价太高。此外是人口流失城市的郊区、新区的综合体。“一铺养三代”越来越困难,“三代养一铺”的悲剧随时发生。
在一线城市,一直存在一种现象:同样地段、同样档次的住宅和写字楼(含商务公寓),住宅更贵。
为什么?原因有三:第一,商业物业基本上没有,不能落户口;第二,商业物业土地使用年限短;第三,管理费水电价格高,一般不能通煤气。
网络时代,在家办公、分散办公、郊区办公正在成为时尚,写字楼的“刚需色彩”不足。一个人在办公室,可能只需要3平米就够用了,但对住宅面积的需求是多多益善。
未来这种现象将持续,房地产还是要首选大城市中心区的住宅。当然,如果你希望现金流充裕,就是要好的写字楼。
责任编辑: luoye
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