上海迪斯尼开园尘埃落定 川沙板块7年房价涨161%

1月13日清晨，华特迪士尼公司和上海申迪集团宣布，上海迪士尼度假区将于2016年6月16日正式开门迎客，并举办为期数日的盛大开幕庆典。

从2009年11月，上海市政府新闻办宣布上海浦东将建迪士尼乐园开始，到今天上午确定主题乐园将于今年6月16日正式开园，前后历经超过5年之久，迪斯尼的概念被开发商不断热炒，房价与地价均乘着这股“西洋妖风”进入到上升的通道中，川沙(板块楼盘、地图选房)的房价了161%，土地市场甚至出现了透支的状况。

如今，上海迪士尼又传来了即将要正式开业的消息，业内人士认为迪士尼开园后定会影响周边房价的又一轮。

【土地价格】前期疯狂，后期显疲态

上海迪士尼主题乐园先影响的便是其所在板块的土地价格。通常情况下，业内人士喜欢称之为“迪斯尼板块”，指的是项目所落户的川沙区域及受其直接辐射的区域。

这些辐射区域包括惠南(板块楼盘、地图选房)板块、川沙板块、唐镇(板块楼盘、地图选房)板块、新场(板块楼盘、地图选房)板块以及周康(板块楼盘、地图选房)和航头板块，皆处在受益的范围之内。显然，从概念中就可以体会“迪斯尼”概念对土地的影响辐射力，近几年直接受到影响的就是浦东川沙板块，分析其较有代表性的地块成交情况便可发现，迪斯尼概念的影响经历了一个“过山车”式的市场表现。

2009年11月4日，浦东新区川沙镇的两块“迪士尼概念”地块A08-03地块与B03-13A在招拍挂市场上开拍，象屿置业终以11.9亿元拿下A08-03地块，楼板价达1.4万每平米，溢价率达到264%;而B03-13A地块规模虽仅有0.15万方，但该地块的终成交溢价也是达到了惊人的427%。彼时正是迪斯尼项目被确认建造后不久，迪斯尼概念迅速成为开放商追捧的“香饽饽”，而后传导到土拍市场上表现得十分强劲。

2013年9月12日，浦东川沙板块阳光城曾以25.47亿元联合竞得浦东新区川沙新市镇城南社区C06-07A地块的国有建设用地使用权，土地溢价率达到了131.89%。4年后，川沙板块的土地出让已经没有了当初的“疯狂”，不过仍然被开发商看好未来的，迪斯尼的效应还在继续，但明显已经有所降温。

2014年7月31日，浦东新区川沙新镇六灶社区18-02地块出让，但由于终参与竞买的人数仅有1人，终该地块被上海香置有限公司以7.8亿元的底价摘得。川沙板块的土地热度出现了少见的低价成交，前期土地市场透支的状况开始有所显露。

【新房价格】川沙板块七年161%

迪士尼的空降对于浦东川沙的影响来说，地价的表现仅只是一个方面，相比之下房价更能够说明其影响力。事实上，从迪士尼乐园项目的消息传出到确认并开始动工开园的几年时间里，川沙板块的楼市一直处在快速的通道中。

据链家市场研究部的监控数据，2009年上海迪士尼乐园确认建设后，川沙板块一手新房成交量为298796平方米，同比增257%;此后，由于2009年购房需求的一度释放，2010年川沙板块的新房成交量回落到了53147平方米。

2011年4月，迪士尼乐园正式破土动工。川沙板块在改年的新房成交量又升到了6.3万方。到目前为止，除了2013年的成交量略有回落外，川沙板块每年的新房成交量都是呈现出逐年的态势，2015年川沙板块成交新房1331套，销售面积达到了17.44万方。

如果说成交情况受限于市场供应面的影响，而不一定能够完全反应市场状况，那么近几年川沙板块在房价方面就表现就很具有说服力。根据中国指数研究院的监测数据，2009年至今，浦东川沙板块的成交均价呈现出持续的趋势。截至2015年川沙板块的新房成交均价达29124元/平方米，相比2009年的11153元/平方米超过161%。

仲量联行研究部负责人高级董事周志峰预测，“随着今年6月份上海迪士尼乐园真正的开园，随着人客的流入，商业配套的成熟，迪士尼周边的项目会有一个比较有期待的增长。”