宋卫平的上市梦 绿城物业五年“蛰伏”终赴港IPO

2015年岁末，宋卫平收到一份期盼已久的新年礼物。12月21日，绿城物业服务集团有限公司(下称“绿城物业” )在香港交易及结算所有限公司(下称“港交所” )发布上市招股书。

经过五年“蛰伏期”，绿城物业IPO之旅终于迈出实质性步伐。一旦审核通过，围绕“园区O2O”概念展开资本故事的绿城物业，将成为继彩生活、中海物业、中奥到家之后第四家在港交所上市的物业公司。

宋卫平在物业领域的布局就此露出全貌：绿城物业业务包括物业管理、顾问咨询和园区三大板块，由宋卫平及其一致行动人控股51%。

物业管理行业常被套上“低值行当”紧箍圈，绿城有无破局之道?当几乎所有独立上市的物业服务公司均以社区O2O作为卖点时，绿城则将自己的物业“新故事”包装上园区O2O概念，资本市场会买单吗?时代周报记者致电绿城物业公关部负责人，其表示会尽快安排领导接受采访，但至记者截稿前，未有绿城物业人士就相关采访进行置评。

五年上市路

“绿城物业是蓝城的优资产，快将在明年6月上市，预计可以达到100亿港元的市值。”早在2014年，蓝城集团董事长宋卫平便表达出对绿城物业的重视及上市步伐。彼时的绿城物业，刚从绿城控股公司中剥离出来，归属宋卫平单独创立的蓝城集团。

从招股书来看，绿城物业的终控制人为宋卫平及其一致行动人。其中，宋卫平、寿柏年、夏一波等一致行动人持有51%股权，李海荣及公司管理层持有剩余的49%。

“绿城物业并非从上市公司绿城中国中分拆而来，其与绿城中国并无直接的股权架构关系，”克而瑞研究中心分析师房玲对时代周报记者说，早在2006年绿城中国上市时，绿城物业并没有同时打包进上市公司，而是作为关联企业独立于上市公司之外运营。

根据绿城中国年报，以交付前物业管理服务为例，截至2014年底的三个年度，绿城中国应付绿城物业服务的费用上限分别为1.3亿元、1.8亿元、2亿元。

事实上，成立于1998年的绿城物业，上市工作已准备多年，其开始有实质性动作则是在2010年8月3日。彼时，绿城方面宣布与宋卫平及两家顾问公司合作成立合资公司，主营业务为在国内从事物业建设管理及提供咨询服务。注意的是，2009年，绿城物业建设管理以及咨询服务业务的总收入371万元，仅占当年集团总收入的0.04%。

如此小的业务占比宋卫平却大费周章，不禁引来市场诸多猜测。当时，绿城方面给出的解释是，由于公司主业是资本密集型，而物业建设管理及咨询服务业务则是不需要太多资本就可获得产出的业务，因此将后者“划分单列”。

不过，此举正意味着宋卫平将在物业开发之外，形成一个与管理的平台。

绿城中国2014年业绩发布会，其首席财务官冯征对媒体透露，绿城内部正在筹备物业上市工作，该消息随后被宋卫平证实。时代周报记者了解到，为冲刺上市，当时绿城内部专门成立上市筹备小组，积极和国内多家知名基金公司和投行进行接洽。

不过不久后，将绿城系权杖交给融创孙宏斌后，宋卫平就带着绿城物业来到了由他创立的蓝城。

彩生活在资本市场创造的“高市值”，为物业管理这一领域打开了窗户。“我们要感谢彩生活，”绿城物业副总经理吴志华如是说。就在吴说话之前，蓝城未来之路已定调，资产将拆割成三块上市：物业、电商以及代建。

不过，由于蓝城电商的概念尚不成熟，代建业务的利润过低，物业自然走向前端。

“上半年因为有一些股权问题比较麻烦，物业上市时间一度被推迟。之所以在香港上市，因为A股仍然要排队，香港的股市更健康一些。”2015年在接受媒体采访时，宋卫平如是说。直至2015年12月21日，绿城物业前往港交所递交招股书，希望敲开资本市场大门。

盈利模式待考

绿城物业晚了吗?

2010年便着手物业上市事宜，对于物业这块蓝海有先见之明的宋卫平，再次携绿城服务赴港IPO时才发现，市场已然多了彩生活、中海物业、中奥到家这几个强劲对手，如何破局，仍是绿城物业的挑战之一。

多位业内人士告诉时代周报记者，区别于彩生活等新兴模式，也区别于万科等传统房企旗下的物业公司，绿城物业定位自己为一家完全市场化的物业服务公司。

按照招股书内容，绿城物业主要提供物业管理、物业咨询服务、园区服务三类服务。从盈利能力上看，2014年绿城物业中的传统物业管理毛利水平较低，仅为8.6%，而物业咨询服务和园区服务的利润空间则相对较高，分别为35.9%和46.7%，或将成为未来绿城服务改善盈利情况的重要支撑。

2015年9月底，绿城物业在传统物业管理领域的毛利率提升至9.8%，但主要原因在于绿城绝大部分在管物业都是按包干制收取的物业费，占比达到97.8%(2014年底)和98.4%(2015年9月底)，分别占总物业服务费的99.9%及99.7%。相比之下，物业咨询服和园区服务毛利空间更大，分别为35.9%(2014年底)与46.7%(2014年底)。

“绿城物业基本采用包干制进行物业费收取，因此，我们可以认为8.6%是绿城物业管理服务业务的实际毛利率，”房玲说，与同类型物业公司进行比较不难发现，绿城服务在传统物业管理服务上，其实际毛利空间低于中海物业的11.8%，并趋近于彩生活。

克而瑞研报分析称，在绿城服务所管理的这些物业中，绿城中国所开发的中高端项目仅为1667万平方米，占比25.3%(2014年底)，其更多来源于其他开发商的项目。这使得绿城服务的平均物业费并不算太高，仅为31.56元/平方米/年(2014年底)，而在物业服务上的投入却相对较高。

“不过站在公司整体层面来看，绿城物业利润水平略优于中海物业，整体利润率为6.8%，高于中海物业的6.1%。从单位面积的利润贡献上来看，绿城物业的单位面积贡献利润为2.90元/平方米/年，高于中海物业的2.31元/平方米/年，”房玲如是说。

“绿城物业的优势是在过去物业管理中，有比较好的动作和态势，宋卫平对产品精益求精的理念在物业管理上也有体现。”易居智库研究总监严跃进告诉时代周报记者，后期物业管理上市，也是反映一种轻资产的模式，现在绿城物业有这种优势做轻资产，也是品牌效应的释放。

除了面对多位强劲对手，绿城物业还有另一个挑战：物业管理是个高度分散的行业，既受到地域性的限制，又是劳动密集型行业，很难做大做强，也因而常被业内冠以“低值行当”的标签。

在业内人士看来，绿城物业上市之后想要提高自身的毛利率业务将要向毛利率较高的咨询服务以及园区O2O倾斜。

园区O2O新故事

新形势下，社区O2O是物业公司都要涉及的一环。尽管几乎所有独立上市的物业服务公司均以社区O2O作为卖点，但尚未有一家能让服务成为主要利润来源。

据招股书介绍，绿城物业此次筹集资金将用于开发及推广“智慧园区”项目及园区O2O平台，收购物业管理项目组合具吸引力的物业服务公司，运营资金及一般企业用途。

时代周报记者了解到，绿城物业曾于2014年9月在其管理的若干住宅园区开始推行“智慧园区”项目，包括园区O2O平台，可线上选购地方实体商店以及提供的服务与产品。目前，绿城物业已经在265个管理的住宅园区推出园区O2O平台，占在管住宅园区数量的44.4%。绿城物业表示，正在实施园区O2O平台的全国发布计划。

截至2015年9月底，幸福绿城网站及APP的注册用户已经超过14.8万，注册用户的活跃度达到了61.1%，覆盖38个城市265个社区11.8万个家庭，注册家庭比例达到了90.3%。

但质疑声随之而来，O2O平台的开发、建设与管理对于物业公司的技术能力和成本控制有着严格要求，因此可能会导致管理、运营以财务资源的紧张。此外，社区O2O如何实现持续盈利是每一家物业公司需要面对的难题。

从收入上来看，绿城服务的园区服务较高，达到了1.56亿元(2015年9月底)，但与大部分社区O2O平台面临的问题相同，靠用户购物、消费获取的收入微乎其微。

但绿城物业总经理杨掌法仍强调绿城物业模式和受到追捧的社区O2O模式不同：“社区O2O只是物业管理很小的一部分，肯定不是主业，也不是本业。我们的主业是提供物业服务，互联网只是渠道和工具。”

而在吴志华看来，只要把物业服务平台的黏度做好，有效提升物业管理服务质量，那么即使规模不是太大，同样可以产生很高的商业。

克而瑞报告认为，社区O2O的未来很大，但关键在于提供优质的服务，获取海量的用户。目前大部分社区O2O平台的盈利模式都尚不清晰，短期很难产生实质盈利。企业布局社区O2O还需更多的耐心，投入更多的精力。

宋卫平初步的服务产品设计是：在1000万人中，为每个人提供几千元的服务，希望可以获得500-1000元/人的微薄利润。预计绿城物业8年后产生50亿-100亿元经营利润，而资本市场对服务、社区O2O，一般估值在30倍左右，则100亿元利润的市值可能在2000亿-3000亿元。

这个庞大梦想，离实现的那一天，开始倒计时了吗?