房贷“次月调”划算吗？

这周开始，房贷族们的好日子就要来了，受2015年度5次降息影响，从2016年元旦起，市民的房贷压力将减轻，50万元商贷的每月可以少还300多元了。

50万商贷每月少还353元

“2016年终于来到了，我的月供要少还一点了。”昨日晚间，在市区江南一家土菜馆，周先生和同行的几位同事感慨道。

周先生的欣喜是因为：2015年基准利率连续5次降低，5年以上商业贷款基准利率从年初的6.15%，降至现在的4.9%，按照房贷规则调整的利率将在今年1月1日生效，也就是说从元旦起房贷利息减少了。周先生算了笔账，他按商业贷款的方式办理了50万元的房贷，还款期限为20年，贷款利率均按照基准利率执行。如果按年初6.15%的利率，等额本息的还款方式，他总共将需支付37万元利息，每月还贷金额为3625.56元。而如果按照元旦后执行的4.9%的房贷利率，同样的还款方式，每月的还款额只要3272.22元。也就是说，每月的还款额要少353元，总共的利息支付也降低至28.5万元。

不过对于还款日是每月中下旬的，由于分段计息的原因，房贷还款降幅还不会特别明显，彻底降下来需要等到2月份。市区一家商业银行工作人员介绍，如果还款日是月中，对于2015年12月16日至12月31日的利息要按照2015年计算，2016年1月1日至1月15日按照新利率计算，所以还款日为中下旬的业主感觉不明显。

房贷改“次月调” 是否划算?

记者了解到，遇有降息或者加息，房贷的利率调整有三种方式：一种是按年度调息，从贷款人的贷款日期算起，一年之后予以调息。还有一种是次月调息，即在利率调整后次月执行新的利率水平。一种为次年调，即银行利率调整后，次年1月1日开始执行新利率。

有市民打听如果房贷执行的利率不是次年调，而是次月调，遇到5次降息，似乎能够省更多的钱。那么是不是有必要把房贷改成“次月调”?市区某商业银行个贷部相关人士分析得很客观：“如果当处于降息通道时，改成‘次月调整’对自己有利。但是当处于加息通道时，把‘次年调整’改成‘次月调整’，客户反而会多付利息。”一般来说“次月调”更适合贷款年限少，一两年或三四年之内就可以还清的。对于还有比较多的尾款的房贷客户来说，没有必要去选择“次月调”。

提前还贷的客户不多

“去年央行连续降息，现在房贷利率基本降至10年来低水平，所以提前还贷的客户不是很多。”昨天市区一家银行客服人员称，如果银行加息有房贷的市民会有很大压力，年底可能会凑足钱提前还贷，而降息市民提前还贷的意愿不强。

元旦前，市民宋先生刚刚办完提前还贷手续。他告诉记者因为准备再购置一套大房子，由于需要再次贷款不得不“还小钱贷大钱”。“提前还贷不划算，不如用闲钱，再去赚大钱。”采访中，有不少房贷者对提前还贷没兴趣。

有理财专家提醒市民，以下两种情况不推荐提前还贷。一是等额本金还款期已过1/3的购房者。由于等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。二是享受很低房贷利率者，如果市民拿到的是七折或者八五折的房贷优惠利率，这种情况下，不如拿手里的资金去高收益的项目，真没有必要提前还款了。